입주장 전세가 가장 싸다?!: 입주장이란? 주의 사항 및 특약

요즘 전세시장은 입주 물량 감소, 매수 심리 저하, 전세사기 여파로 인한 비아파트 전세 기피 현상 등이 나타나 아파트로 전세 수요가 몰리며 가격 상승이 이어지고 있는데요.

하지만 새 아파트 입주가 활발한 지역 위주로 입주물량이 공급되면서 그 일대 전셋값이 조정될 것으로 예상되고 있다고 합니다. 특히, 올해 대규모 입주가 예정된 서울과 그 인접지역은 입주장 여파로 전세매물이 크게 증가하면서 전셋값이 주목되고 있습니다.

그런데 입주장은 무엇일까요? 매번 신규 아파트 입주 때만 되면 나오는 '입주장', 오늘은 입주장에 대해 알아보겠습니다.

 

입주장이란?

신축 아파트는 공사가 끝나게 되면 시행사나 시공사가 아파트를 다 지었다는 사용승인을 받게 되고, 건물의 출생신고인 소유권보존등기가 이뤄집니다.

 

이렇게 임시사용승인이 나면 그때부터 입주가 허용되는데요. 청약에 당첨된 수분양자들은 잔금을 다 납부해야 입주할 수 있기 때문에 잔금이 이뤄지는 입주지정기간(45~60일)을 전후하여 잔금을 치르기 위한 전월세 계약이 이 시기에 많이 발생하여 일명 '입주장'이 열리는 시기라고 부릅니다.

 

이렇게 신축아파트의 입주시기가 되면 분양권전매나 입주포기, 투자목적, 급매 등과 같은 이유로 단기적으로 전월세의 물량이 많아져서 시세보다 꽤 낮은 수준에 가격대가 형성되며, 일반적으로 전세나 월세를 계약하기 유리합니다.

- 입주장의 특징

입주장 시기에 매물이 많이 나타나는 이유는 무엇일까요?

그 이유는 크게 세 가지의 경우로 볼 수 있는데요.

첫째는 시세가 계속 상승함에 입주 때까지 분양권 전매를 못한 사람들의 매물입니다.

둘째는 입주 시기임에도 자금사정이나 대출제한, 직장이동 등의 개인적인 사유로 입주를 못하게 된 사람들의 매물로 부득이하게 중도금 상환이 어렵거나 잔금을 치르지 못하게 된 경우로서 집주인들이 전월세를 놓아 그 보증금으로 자금을 확보하기 위함이 큽니다.

셋째는 투자자들의 전월세 물량이라 할 수 있겠습니다.

 

이런 이유로 이 시기에는 전월세 매물이 일시적으로 쌓이게 되고, 매물이 많아지면서 자연스럽게 전월세 가격이 떨어지고 조정되어 신축임에도 주변에 유사한 매물의 가격보다 10~20% 정도 저렴하게 형성됩니다.

- 입주장 전월세 계약 시 주의사항

앞서 잠깐 언급했듯이 입주장의 신축아파트는 출생신고인 소유권보존등기도 안되어 있는 상태이므로 소유권이전등기는 수분양자들이 잔금을 납부하고 입주 후에 보존등기 이후 이뤄지는 사항이 됩니다.

 

이는 전세계약 시에 소유주를 증명할 수 있는 등기부등본이 없다는 말이 되는데요. 소유권이 어떻게 돼 있는지, 이 집에 대출은 있는지 없는지를 확인하기가 어려운 상태인 것입니다.

 

소유권이전등기는 입주 후 보존등기 후 소유권이전등기가 이뤄지며 일반적으로 입주자들에 대한 집단 등기로 두 달 정도 소요되지만 간혹 인허가가 취소당하거나 문제가 생겨 지체되면 소유권 이전등기를 받는 데 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다.

 

따라서 이 시기에 계약을 할 때에는 반드시 실소유자와 계약을 진행하여야 하며, 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지 '공급계약서' 원본과 신분증을 대조하여 그 집의 실소유자를 확인해야 합니다.

 

더 정확한 확인을 위해선 시행사나 시공사, 조합에 연락하여 계약할 동호수의 명의자와 계약자가 동일인인지를 확인하는 것도 방법입니다.

이때 확인 시 해당호수의 중도금 및 연체 등 납부내역과 분양권의 압류와 같은 권리내역도 문제없는지 확인해야 합니다. 그리고 꼭 계약금과 잔금은 수분양자 명의의 계좌로 입금해야 합니다.

신축아파트가 미등기?!: 계약 시 확인사항

- 입주장 전월세 계약 시 특약

부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 나의 소중한 보증금을 지키기 위해서 계약서에 특약사항을 추가하여 추후 분쟁에 대비해야 하는데요.

 

임차인의 전세 보증금으로 분양 잔금을 납입하는 경우에는 예시로 "임대인은 임차인이 전세 보증금 지급 시 동시에 중도금 대출 상환 및 분양대금의 잔금을 완납한다"

또는

"임대인이 분양대금 잔금 미납 등으로 분양 계약이 해지되거나 소유권을 취득하지 못하는 경우에는 본 임대차 계약은 무효로 하고, 임차인에게 위약금을 지급한다."의 문구를 추가할 수 있겠습니다.

 

오늘은 입주장이 무엇이고, 입주장 시 전월세 계약의 주의사항과 특약 문구에 대해 알아보았습니다.

입주장 전세는 주변 아파트 시세보다 싸게 들어갈 수 있는 기회가 될 수도 있지만 아파트가 미등기 상태로 전세권 설정도 불가하며, 전세보증보험가입도 불가합니다. 따라서 철저한 사전조사와 위에서 나열한 주의사항들 번거롭더라도 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

 

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