근저당 있는 전세 집 들어가도 될까요?

부동산 정보제공업체에 따르면 요즘 서울 아파트의 시세 중 10억 원 이상인 아파트가 절반을 넘는다고 합니다. 그런데 10억이 누구네 집 애 이름도 아니고 우리는 아파트를 분양받거나 매수할 때 은행의 도움을 받는 경우가 대부분입니다.

그래서인지 보통 전셋집을 알아보다 보면 근저당이 없는 경우를 찾기가 어려운데요.

물론 없으면 좋겠지만 있다면 어떻게 해야 할까요? 또 마음에 든다고 근저당이 설정된 전셋집을 계약해도 될까요? 그래서 오늘은 근저당이 설정된 전셋집에 대해 알아보겠습니다.

 

근저당이 설정된 전세 집

전세 집을 구할 때 부동산을 통해 집을 알아보고 내가 생각한 조건에 맞는다면 계약을 하게 되는데요.

그동안의 우리는 깡통전세 등의 전세사기 여파로 부동산에 대하여 많은 것을 배웠는데요. 그중 계약에 앞서 확인하는 첫 단계가 등기부등본일 것입니다.

 

이렇게 전세임대차계약을 체결하기 전에 등기부등본을 조회하여 가등기, 가압류, 가처분 등 해당 부동산에 대한 소유권의 관계를 확인하고 그다음 근저당 선순위채권 유무를 확인합니다.

 

만약 근저당이 없는 부동산일 경우는 임차인은 계약 후 확정일자를 받아 대항력과 1순위로서 우선변제권을 가짐으로써 전세보증금 보호에서는 가장 안전한 전셋집이라 할 것입니다.

 

들어가려는 전셋집에 근저당이 설정되어 있다고 무조건 안전하지 않은 집은 아니지만 여러 가지 확인해야 할 사항을 따져보고 결정해야 합니다.

- 매매가격 대비 전세가격

먼저 확인사항 중 가장 중요한 것은 들어가려는 전셋집의 시세 대비 얼마나 부담이 되는 전세금액인가라는 건데요. 근저당이 있는 전셋집을 계약할 때는 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다.

 

한국부동산원에서는 최근 3개월간 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 매월 전세가율을 집계하고 있으며, 일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기에 ‘깡통전세’로 분류하고 있습니다.

 

최근에 아파트 매매가격이 하락하고 전세가격은 상승하는 추세가 지속되면서 전국 아파트 전세가율은 66.9%로 오르고 있다고 합니다.

• 전세가율이란 주택 매매가 대비 전세가격의 비율을 말하며, 예를 들어 매매가가 10억 원이고, 전세가율이 50%인 아파트에 전세로 들어간다면 보증금으로 5억 원을 내야 한다는 의미입니다.

따라서 아파트 전셋집의 경우는 "근저당 채권최고액 + 내 보증금액", 다가구주택의 경우는 여기에 '선순위 임차인의 보증금 합계'를 모두 합친 금액이 주택 시세의 60%를 넘지 않는다면 염려할 수준은 아닐 것입니다.

 

전세가율 꼭 확인해야 한다!?: 높으면 위험!

- 계약서 특약사항

근저당이 있는 전셋집의 경우 임대인들은 계약하고 바로 근저당을 없앨 것이라고 하는 경우가 있는데요. 사실 전셋집들의 대부분은 근저당이 있어서 잔금일에 전세금을 받아 상환하는 조건으로 계약하는 것이 일반적일 수도 있습니다.

 

그래서 나보다 선순위의 근저당이 있다고 당황하지 마시고 계약서에 특약으로 잔금일에 기존 근저당을 상환한다라는 특약을 넣어두면 됩니다.

예시: "선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소한다" 또는 "잔금을 치르는 동시에 말소한다"

 

전세계약 특약사항, 이것만은 넣자: 보증금 지키는 방법

- 보증금반환보증보험 가입

전세사기 여파로 전세보증금 반환 보증보험 가입 요건이 강화된 영향은 있지만 추후 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 전세보증금반환보증보험에 가입하여야 하는데요.

 

근저당이 설정된 전셋집이라면 주택가액 대비 보증금과 근저당 금액이 차지하는 비중에 따라 가입 가능 여부가 달라지므로 보증보험사에 문의하셔서 가입 가능여부를 정확히 확인해야 합니다.

 

그전에 간단히 정리해 보면 아파트의 경우는 근저당 채권최고액과 전세보증금의 합계가 주택가격의 90% 보다 작으면 가입이 가능하며, 여기서 주택가격의 시세는 KB시세나 공시가격의 140%로 확인하면 될 것입니다.

 

오늘은 근저당이 있는 전셋집에 들어갈 경우에 대해 주의할 사항에 대해 알아보았는데요. 대부분은 부동산을 매수할 때 은행대출을 이용하여 매수하기에 근저당이 없는 집은 그리 많지 않습니다.

근저당 금액에 따라 다르겠지만 근저당 채권최고액과 전세보증금의 합계가 시세의 60%를 넘지 않는다면 계약에 무리가 없을 것입니다.