아파트 1층 테라스, 전용부분 일까?

대부분의 아파트 1층은 사생활보호 등의 단점으로 인해 다른 층에 비해 선호도가 다소 떨어지는데요. 건설사들은 이를 극복하기 위해 테라스라는 특화설계를 도입하여 1층 만의 낮은 분양가를 올리고 분양률도 올리고 있다고 합니다.

그런데 공동주택인 아파트에서 1층 세대만의 테라스가 가능할까요? 오늘은 아파트 1층세대의 테라스에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트 1층 테라스

아파트 1층세대는 소음이나 사생활보호, 벌레, 담배냄새, 일조 등 여러 단점으로 선호도나 수요층도 적어 다른 층에 비해 가격도 저렴한데요.

이에 분양되는 아파트들 중에는 이러한 단점을 보완하기 위해 1층 만을 위한 별도의 오픈형 테라스나 정원, 미니 텃밭 등 입주민의 취향에 맞게 꾸밀 수 있도록 공간을 특화설계해 분양하는 사례가 많이 있습니다.

 

또한, 기존 아파트에서도 1층 화단과 세대를 연결하여 1층세대만의 전용 테라스나 정원으로 조성하여 사용하는 사례도 종종 있습니다.

 

- 공동주택인 아파트 1층 테라스 괜찮을까?

1층 테라스를 제공하여 분양가가 높게 책정된 분양아파트들은 입주자모집공고문을 잘 살펴보아야 하는데요.

 

공고문에 따르면 아파트 1층에 제공되는 테라스는 설계상 발생하는 공용 공간으로 다른 세대의 진입은 불가능하나 해당 세대의 전용공간이 아니므로 공용설비 및 시설물 유지 보수를 위한 진입요구 시 개방하여야 하며, 등기를 포함한 재산권 행사는 불가하다고 명시하고 있습니다.

 

즉, 1층 테라스에 대해 1층세대만이 사용할 수는 있으나, 소유권이나 재산권행사는 못하는 공용 부분이라는 것입니다.

비슷하지만 다른 문항으로는 "각 동 1층 세대의 테라스 전면부 개별 정원은 배타적 사용권이 보장되는 공용공간으로 다른 세대의 진입은 불가능하나 등기를 포함한 재산권 행사는 불가합니다."라는 표현도 있습니다.

 

또한, "테라스 부분의 발생한 하자에 대해서는 입주자에게 책임이 있으며, 자체적으로 유지보수 관리하여야 합니다."라는 하자보수와 관련해 면책되는 부분이 존재하기도 합니다.

 

아파트 숨은공간, 피트공간 확장 불법입니다.

- 법적인 문제는 없을까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르면 공용 부분은 전유 부분 외의 부분을 말하고, 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 공용 부분의 관리나 변경은 구분소유자 전원의 집회결의로서 규약에서 정한 동의를 받아야 합니다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」
제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

 

따라서 테라스는 전유 부분이 아닌 공용 부분에 속하며, 공용 부분이나 일부공용 부분을 전용으로 사용하려는 구분소유자는 다른 구분소유자 전원으로부터 동의를 받지 않는 한 원칙적으로 허용되지 않습니다.

 

결국, 아파트 1층세대의 전용테라스는 건축법상 세대별 면적에 들어가지 않는 '공용면적'이라는 점에서 등기를 포함한 소유 및 재산권행사를 할 수 없어 분양계약서에 다른 수분양자들로부터 1층 세대의 테라스 독점 사용에 동의한다는 문항을 넣어 분양하고 있는데요.

 

이 또한, 공정거래위원회에서는 1층 입주민에게만 전용으로 인정되는 사항으로 다른 입주민에게는 인정하지 않는 부당하고 불리한 조항이라는 판단도 있습니다.

 

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오늘은 아파트 1층 테라스에 대하여 알아보았는데요. 건설사는 1층 테라스라는 특화설계로 1층 분양가를 높이고 있습니다.

관련 업계에 따르면 모집공고문이나 약관상 독점권을 부여하여 분양하는 것은 유효하지만 1층세대 입장에서는 추후 소유권이나 재산권을 주장할 수 없어 공동주택관리법상 공용 부분의 전용과 입주자대표회의의 동의, 관리규약의 변경 등 분쟁 가능성이 다분하다는 의견입니다.