임차권등기, 임대차 종료 후 합니다: 임차권등기명령제도

전세사기 피해가 늘어나면서 법원의 임차권등기명령 신청건수가 증가하고 있다고 하는데요. 임대차 계약이 끝났음에도 제때 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 증가하고 있다는 의미이기도 하겠습니다. 그래서 오늘은 임차권등기명령이란 무엇이고 신청 요건과 임차권등기의 효과에 대해 알아보겠습니다.

 

보증금을 돌려받지 못했다면?

세입자 입장에서 임대차 계약기간이 만료됐는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 다른곳으로 이사할 여력이 없는게 현실인데요. 그럼에도 자금적 여유가 있고, 여러가지 사유나 일정으로 인해 보증금을 돌려받지 못한채 이사부터 해야 하는 상황이 생길수 있습니다.

이럴때 받지 못한 보증금인 채권을 등기부에 일단 명시 함으로써 해당 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권이 계속 유지되어 임차인이 받지못한 보증금을 위해 담보권으로서의 기능을 제공하는 제도가 임차권등기명령제도 입니다.

• 임차권등기명령제도: 임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 법원의 임차권등기명령 결정에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되는 제도를 말합니다.

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임차권등기명령 신청 요건

- 임대차 계약기간의 만료로 임대차가 종료되어야 합니다.

계약의 종료란 계약서상의 계약기간 만료는 물론, 묵시적갱신시 해지통고에 따른 계약의 해지로 임대차 종료 또는 당사자간의 합의로 계약이 합의 해지된 경우도 포함합니다.

- 보증금을 돌려받지 못한 임차인이어야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액은 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함합니다.

따라서 세대구분이 되지않는 다가구주택의 일부분을 임차해 사용할 경우라도 일부분에 해당하는 도면등의 제출로 임차권등기명령을 신청할수 있습니다.

- 대항력을 상실한 임차인도 가능합니다.

이미 이사하여 다른곳으로 전입을 마쳤거나 해당 주택을 점유하고 있지 않아 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할수 있습니다.

단, 대항력을 상실한 임차인의 경우는 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.

임차권등기명령 신청 절차

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

임차권등기명령신청서 필수기재사항

* 사건의 표시 * 임차인과 임대인의 성명,주소,임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명,대표자,법인등록번호,본점·사업장소재지) * 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 * 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다) * 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는전세금) * 신청의 취지와 이유: 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을,우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재 * 첨부서류의 표시 * 연월일 * 법원의 표시

 

임차권등기의 효과

대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

• 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 나중에 해당 주택이 경매에 넘어간다면 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

• 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을수는 없습니다.

최우선변제권 행사 불가

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다.

이는 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인의 예상하지 못한 손해를 방지하기 위합입니다.

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마치며

오늘은 보증금을 돌려 받지 못한경우의 임차권등기명령제도에 대해 알아보았는데요. 한번 임차권등기가 이뤄지면 말소를 하더라도 등기 되었던 사실이 등기부등본에 남아서 추후 세입자를 구하기가 힘들어집니다. 또한, 임차권등기의 말소는 보증금 반환의무와 동시이행관계가 아니어서 말소 의무보다 먼저 임차인에게 보증금을 모두 돌려준후에 임차인이 임차권등기를 말소하면 됩니다. 그리고 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.