대장과 등기부 어떻게 다른가?: 불일치 기준

우리나라는 부동산과 관련한 공적장부로 지적도, 토지대장, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 각종 공적 장부가 있는데요. 대표적인 공부로는 크게 지적공부인 '대장'과 등기부가 있습니다.

그럼 대장과 등기부는 어떠한 차이가 있을까요? 오늘은 대장과 등기부를 비교하며 그 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

지적공부 와 등기부

지적공부란 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리시스템을 통하여 기록ㆍ저장된 것을 포함한다)을 말하며, 부동산등기는 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기록한 공적장부를 말합니다.

 

즉, 지적은 토지에 대한 사실관계를 공시하고 등기는 토지에 대한 권리관계를 공시하고 있으며, 등기에 있어서 토지의 표시에 관하여는 지적을 기초로 하며, 지적에 있어서의 소유자의 표시는 등기를 기초로 합니다.

 

우리나라의 지적공부(대장)는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부, 공유지연명부, 대지권등록부 및 지적전산파일 등 총 8가지로 지적소관청인 지자체에서 운용하며, 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부 두 종류로 구분하여 사법부인 법원에서 운용되고 있습니다.

 

그래서 부동산의 표시 사항이 변경되면 먼저 대장을 정리하고 등기관에게 통보해서 기재 사항을 일치시키는 절차를 밟습니다.

 

이에 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 “토지의 이동(異動)”이라 하는데, 토지의 이동으로 어떤 정보가 대장에 기록되면 '등록'한다라고 하며, 반면 등기부에 어떤 정보가 기록되면 '등기'한다는 표현을 씁니다.

• 토지의 이동은 토지의 표시인 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 새로이 정하거나 변경 또는 말소하는 것으로 지적측량이 수반되는 신규등록, 등록전환, 분할, 등록사항정정과 토지이동 조사를 필요로 하는 합병, 지목변경 등이 있고, 그 밖에 바다로 된 토지의 등록말소, 축척변경, 행정구역 명칭변경 등이 있습니다.

* 부동산 공시 관장기관(자료:국민권익위원회)

구분	관장 기관	공부	근거법령
토지	행정자치부(시군구)	토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치지적부	지적법, 동시행령, 동시행규칙
건물	행정자치부(시군구)	건축물관리대장, 재산세과세대장	지적법, 지방세법
등기	대법원(등기소)	토지등기부, 건물등기부	부동산등기법 및 동시행령

 

- 대장과 등기가 서로 일치하지 않을 경우

토지대장과 등기부등본 사이에 불일치가 있을 경우, 소유자 정보에 있어서는 법적 소유권의 증명으로 등기부등본에 기재된 소유자 정보가 우선적으로 고려되는데요.

이는 등기부등본이 부동산 소유권의 법적 변동사항을 가장 확실하게 증명하는 역할의 공적장부이기 때문입니다.

 

반면에, 토지의 실제 지목, 면적 등과 관련하여 토지대장과 등기부 사이에 차이가 발생할 경우에는 대장에 기재된 면적 정보가 더 정확하고 현재의 상태를 반영한다고 간주되어 우선적으로 고려되는데요.

이는 대장이 토지 측량과 같은 전문적인 절차와 측량을 통해 얻은 실제 토지의 물리적인 상태를 반영하고 있기 때문입니다.

 

결론적으로 대장과 등기부는 상호 밀접한 관계에 있으며, 소유권 확인과 같은 권리관계와 관련해서는 등기부등본, 토지의 실제 면적과 같은 물리적 현황을 확인할 필요가 있을 때는 대장이 더 우선적으로 고려됩니다.

 

부동산 등기부등본 믿을 수 없다?!: 등기의 공신력

 

오늘은 지적공부와 등기부에 대해 서로 비교하며 알아보았는데요. 우리나라 부동산 공시제도는 등록제도와 등기제도가 이원화되어 있어서 공시의 효력만 발생하고 공신력은 인정하지 않습니다.

따라서 등기가 위조되었거나 잘못된 내용을 믿고 거래한 부동산 사고라 하더라도 국가나 등기소에 책임을 물을 수는 없습니다.

하지만 이로 인해 선의의 피해자 및 진정한 권리자의 희생도 발생할 수 있는 만큼 하루빨리 관련제도가 개선되길 바랍니다.