다중주택 원룸, 취사시설 설치 불법

대학가나 사회초년생 등 청년들이 사는 동네엔 원룸이 많이 있는데요. 다가구주택, 다중주택, 위반건축물인 원룸 등 다양한 종류의 주택이 섞여있습니다.

그런데 겉보기엔 비슷해 보이지만 이들 원룸들은 서로 다른데요. 오늘은 다중주택과 다가구주택의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

다중주택과 다가구주택의 차이

일반적으로 단독주택은 하나의 주택 안에 하나의 세대가 생활할 수 있는 구조와 시설을 갖춘 주택을 말하는데요.

「건축법 시행령」에 따르면 건축물 용도로서의 단독주택 개념에는 일반 단독주택 외에도 다중주택, 다가구주택, 공관이 포함됩니다.

 

이처럼 일반적인 '단독'이라는 개념과는 다르게 단독주택에는 '다가구', '다중'처럼 여러 사람을 의미하는 단어를 사용하기에 정확히 구분하는데 어려움을 느끼는 사람도 많습니다.

 

공동주택은 한 건물에 다수의 세대가 별도로 분리된 공간에 거주하며, 이를 구분하여 소유할 수 있는 반면에 단독주택은 전체건물을 1명이 소유하며, 크게는 개별취사 시설, 세대수의 제한, 주차시설 설치​ 등 주택용도에 맞게 적용되어 있어 다중주택과 다가구주택은 단독주택의 범주이지만 서로 다르게 구분하고 있습니다.

- 개별취사 시설

다가구주택은 각 호실별로 독립된 주거 형태를 갖춘 주택이지만 다중주택은 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 주택으로써 개별취사 시설 설치가 불가하기 때문에 공동 휴게실과 공동취사 시설을 설치하여야 합니다.

 

그러나 현실에서는 싱크대나 인덕션, 화장실 등이 개별 설치되어 있지 않으면 학생이나 직장인들이 임대를 기피하기 때문에 다중주택 상당수는 불법으로 개조 후 원룸형 주택으로 임대되고 있습니다.

이러한 경우는 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있을 가능성이 있습니다.

​- 세대수 제한

다가구주택의 경우는 세대수를 19세대 이하로 제한하고 있지만 다중주택의 경우는 일정 요건(연면적 등)만 갖춘다면 세대수 제한 없이 방 개수를 늘릴 수 있습니다.

 

주택 층수가 3개 층이면 되고, 해당 건폐율, 용적률을 적용하여 1~2층은 근린시설(상가), 3~5층 원룸으로 구성하면 5층의 다중주택도 건축할 수 있습니다.

- 주차시설

다중주택의 경우는 면적을 기준으로 다가구주택의 경우는 세대수를 기준으로 주차 대수를 산정하여 설치합니다.(지자체별로 다름)

• 다중주택 주차대수 (서울시 조례): 시설면적 50㎡초과 150㎡ 이하 : 1대, 시설면적 150㎡초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수로 산정합니다.
• 다가구주택 주차대수 (서울시 조례): 세대당 전용면적이 30㎡이하인 경우에는 세대당 0.5대, 60㎡이하인 경우 세대당 0.8대로 산정하며, 주차대수가 1대 미달되는 경우에는 세대당 1대로 합니다.

다중주택은 1층에 주차 대수가 3~5대 정도 되는 주차장과 나머지는 근린생활시설을 두어 활용하기도 하며, 다가구주택은 1층을 필로티 구조로 주차장으로 만드는 경우가 많습니다.

만약 다중주택과 다가구주택을 건물 외관으로는 구분하기 어렵다면, 주차 대수와 시설 사용 형태​로 확인하는 방법도 있겠습니다.

 

공유주택 무엇인가?

 

참고1) 다중주택이 무엇인가?

다중주택은 학생 또는 직장인 등 ​여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로서 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 주택으로 방마다 개별 욕실은 설치할 수 있지만 개별취사 시설은 설치가 불가능합니다. (다만, 공동 휴게실과 공동취사 시설은 설치가 가능합니다.)

즉, 각 실별로 욕실은 설치할 수 있지만 취사시설은 설치를 못하며, 소위 규모가 작은 기숙사(공동주택) 형태의 원룸이라 생각하시면 됩니다.

• 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하(지하층 제외)
• 주거용으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하
• 1층을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하거나 1층의 나머지 부분을 주택 외의 용도(상가 등)로 사용할 경우 해당 층은 주택의 층수에서 제외됩니다.

그러나 현실에서는 싱크대나 가열기구, 화장실 등이 개별 설치되어 있지 않으면 학생이나 직장인들이 임대를 기피하기 때문에 다중주택 상당수는 불법으로 개조 후 원룸형 주택으로 임대되고 있습니다.

참고2) 다가구주택이 무엇인가?

다가구주택은 다중주택과 유사한 구조이지만 이용목적, 형태별로 다르게 분류되며, 한 건물 안에 여러 세대가 각각 화장실, 거실, 주방 등 독립된 주거공간을 가진 주택입니다.

• 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하(지하층 제외)
• 주거용으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하
• 다중주택과 같이 1층을 주차장이나 상가로 사용할 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외
• 19세대 이하가 거주​

 

다가구주택 임대차계약, 이것만은 확인하자: 보증금 지키는 방법

 

오늘은 원룸으로 많이 이용되는 다중주택과 다가구주택의 차이에 대해 알아보았는데요.

다중주택의 원룸이 많은 이유는 오피스텔이나 다세대주택에 비해 주차장 확보 기준이 낮아 건축비가 적게 들고, 세대수 제한이 없어 건축주 입장에선 경제적으로 유리하기 때문입니다.

그러나 이런 불법 개조된 다중주택 원룸이 적발되어 위반건축물로 등재되면 세입자에게는 전세대출의 제한이나 원상회복을 위한 철거까지 이어질 수 있으므로 피해에 주의해야 하겠습니다.