공동소유 부동산, 지분 매매는 동의 필요 없습니다.

부동산 중에는 그 소유형태가 혼자서 소유하는 단독소유가 아니라 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 소유하는 공동소유도 많이 있는데요.

부모의 사망으로 상속부동산을 자녀들끼리 공유로 소유하게 되거나 부부가 주택 매입 시 공유로 등기하기도 하고, 경매로 지분 부동산을 낙찰받는 등 부동산의 다른 공유자들과 공유관계를 형성합니다.

그런데 다수의 공유자가 공동으로 소유한 부동산을 매도하거나 임대하고자 하려면 현실적으로 다양한 제약이 뒤따르는데요. 오늘은 공유부동산의 매매와 임대에 대해 알아보겠습니다.

 

공동소유 부동산

공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말하는데요.

각 공유자가 공유물에 대해서 가지는 소유의 비율을 지분이라고 하며, 그 지분에 대하여 각 공유자가 공유물에 가지는 권리를 지분권이라고 합니다.

- 공유자 사이의 관계

공유 지분권은 공유물에 대한 일정 지분의 권리로서, 지분소유자는 자유롭게 그 지분을 제3자에게 양도(매매)하거나 담보로 제공하여 대출도 받을 수 있으며, 공유물분할을 청구할 수도 있습니다. 즉, 다른 공유자의 동의나 승낙은 필요 없습니다.

• 「민법」제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다.

그러나 공유물의 보존, 관리, 변경에 대해서는 행위별로 다른 공유자 전원 혹은 과반수의 동의 등을 받아야 하는 제약이 따릅니다. 이는 다른 공유자의 권리를 보호하기 위함인데요.

• 「민법」제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

공유토지의 용도변경, 지목변경과 같은 공유물의 변경이나 매매와 같은 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.

 

공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위로써 각자가 단독으로 할 수 있으나, 임대차 계약과 같은 공유물의 이용 개량 등 관리행위는 전체 공유자의 과반수 동의가 있어야 합니다.

• 「민법」제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

- 공동명의 부동산 매매

공동명의의 부동산 매도는 공동소유의 형태(공유, 합유, 총유)에 따라 조금 차이가 있는데요. 앞에고 언급했지만 일반적인 공유방식으로 지분을 소유하고 있다면 다른 공유자들의 승낙 없이도 제3자에게 본인의 지분은 매도할 수 있습니다.

 

하지만 공동 소유의 형태 중 공유가 아닌 합유, 총유방식으로 공동명의 되어 있다면 이때는 다른 공유자의 동의가 필요하게 됩니다.

• 합유란 공동사업을 목적으로 출자한 조합의 소유형태로서 공유와 총유의 중간에 해당하며, 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고 분할도 제한됩니다.
• 총유란 법인이 아닌 문중, 종중 등 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로 물건의 관리·처분의 권한은 단체에 속하고, 그 물건을 사용·수익 하는 권한은 각 단체원에 속하는 것으로 공동소유형태 중 가장 개인적인 색채가 약한 형태를 말합니다.

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- 공유부동산 임대

공유부동산을 임대하는 행위는 공유물의 관리행위로써 임대인은 과반수 지분을 확보해야 나머지 지분권자의 동의가 없더라도 공유부동산을 임대할 수 있으며, 임차인은 과반수 지분자와 계약을 체결해야 임대보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 

따라서 과반수의 동의를 갖추지 못한 임대차계약은 주택(상가건물)임대차보호법상 적법한 임대차계약으로서 보호를 받을 수 없으며, 대항력, 최우선변제금, 우선변제권 등이 인정되지 못하고, 동의하지 않는 공유자 등에게 대항할 수 없습니다.

 

또한, 공유부동산 임대로 인한 수입은 공유자는 지분 비율대로 나누어 가져야 하며, 일부 지분자가 단독으로 임대수입을 독점하는 경우는 부당이득으로 임대수익을 받지 못한 지분권자는 그 지분만큼의 임대수익을 나누어 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

 

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