건축기준 완화, 특별건축구역

서울시는 재개발·재건축이 어려운 노후·불량 저층 주거지에 대해 주택공급을 활성화하고 주거환경을 획기적으로 개선하기 위해 휴먼타운 2.0 사업을 시행하고 있는데요.

사업 대상지로 선정되면 노후 저층주거지의 신축이나 리모델링 활성화를 위해 특별건축구역으로 지정하여 건축 기준은 완화되고, 건축 전문가의 자문과 이자 차액 보전 등 금융 지원도 이뤄진다고 합니다.

그런데 여기서 말하는 특별건축구역이란 무엇일까요? 오늘은 특별건축구역 제도에 대해 알아보겠습니다.

 

특별건축구역 제도

특별건축구역이란 도시경관 향상을 위해 2008년에 건축법에 도입된 제도로서, 조화롭고 창의적인 건축물을 통한 도시 경관 창출, 건설기술 향상 및 제도 개선을 목적으로 하는데요.

 

특별건축구역 내에서는 「건축법」의 획일적인 규제에서 벗어나 창의적인 건축이 가능하도록 하여 건축 산업을 활성화할 수 있는 제도적 기반인 것입니다.

 

이처럼 특별건축구역으로 지정되면 구역 내 건축물에 대해서는 「건축법」 등 일부 규정을 적용하지 않거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있어서, 지역의 정체성을 확보하거나 개발사업구역 내 건축물, 주로 공동주택 디자인을 향상하는 데에 특별건축구역 제도가 주로 활용되고 있습니다.

- 특별건축구역 운영 가이드라인

특별건축구역은 도시경관의 창출, 건설기술 수준 향상 및 건축 관련 제도개선을 위해 건축사업별 특성에 맞게 조경, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물의 높이제한, 주택건설기준규정 등 건축기준에 대한 특례를 적용할 수 있도록 한 제도인데요.

 

국토교통부는 제도의 활성화를 위해 2021년부터 특별건축 운영 가이드라인을 마련하여 창의적이고 우수한 건축물 조성을 위해 추진하고 있습니다.

* 특별건축구역의 특례사항 적용대상 건축물
용도	규모
공동주택(주거용 외의 용도와 복합된 건축물을 포함한다)	100세대 이상
「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」 제2조제2호 또는 제3호의 한옥 또는 한옥건축양식의 단독주택	10동 이상
그 밖의 단독주택	30동 이상
그 외의 건축물	용도별로 규모 다양

특별건축구역 지정대상으로는 도시개발·도시 재정비 및 건축문화진흥사업 등 도시경관의 창출과 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선의 필요가 있다고 인정되는 도시 또는 지역에 대해 지정되며, 허가권자가 인정하는 일정 규모 이상의 건축물에 대해서는 건축기준 특례가 부여됩니다.

 

또한, 민간에서 특별건축구역을 제안하는 경우엔 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 소유자의 서면동의가 필요하고, 사전에 관할 지자체에 의견을 요청해야 하며, 건축물에 대한 특례 부여는 기준별 고려사항에 대해 건축위원회 심의를 거쳐 지정 결정이 확정됩니다.

* 규정별 심의시 고려사항
규정	고려사항
대지의 조경	전통건축 등 경관 향상, 공해저감 노력, 주변녹지 분포 등
건축물의 건폐율	피난 통로 확보, 적절한 통풍·채광·개방감 확보 등
건축물의 용적률	도시기반시설 용량, 사람들의 거주성 밀도 영향 등
대지 안의 공지	채광, 통풍, 피난, 유지관리, 통행량, 경계분쟁 등
건축물의 높이 제한	주변 경관, 통풍, 채광, 개방광 등
일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한	- 동지기준 거실창문 일조량 연속 2시간 이상 확보 - 대지 내 일조 영향, 사생활 보호, 화재확산 방지 등
주택건설기준	해당 기준과 동등하거나 우수한 성능 확보

이처럼 특별건축구역 제도는 일반적으로 사업성이 높은 대도시나 공동주택 건축에 주로 활용되어, 「도시 및 주거환경정비법」, 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」, 「택지개발촉진법」 등 관련 법령을 적용한 재건축, 재개발, 택지개발에 주로 시행되고 있으며, 해당 구역 내에서의 창의적인 건축물 조성은 물론 새로운 도시 경관을 창출하고 있습니다.

 

뉴:빌리지와 휴먼타운의 차이

오늘은 서울시 휴먼타운사업에 적용한다는 특별건축구역 제도에 대해 알아보았는데요.

다만, 주로 도시지역의 공동주택 유형에 집중된 특별건축구역제도가 재건축, 재개발이 어려운 노후 저층주거지에서도 특례적용의 활용에 우려가 나타나고 있으며, 이에 일반기준의 유형이 아닌 여러 유형에서 대응할 수 있는 적용기준의 다양화가 필요하다는 지적도 있습니다.

 

 

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