다락은 면적에서 제외?: 건축면적 바닥면적 연면적

건축물을 건축하기 위한 토지에 있어 건축법에서 규정하고 있는 면적들은 건축면적, 바닥면적, 연면적이 있습니다. 일반적으로 건축에서의 '면적'은 실내 부분의 면적을 의미하는데요. 비슷비슷해서 참 헷갈리기 쉽습니다. 그래서 오늘은 건축면적과 바닥면적, 연면적은 무엇이며 그들의 차이점은 어떠한지에 대해 알아보겠습니다.

 

바닥면적과 연면적

바닥면적은 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 박측 부분의 수평투영면적으로 연면적의 근간이 되며, 부동산의 공적장부 중 하나인 건축물대장에 기재되어 있는 면적과 같습니다.

• 바닥면적: 건축물의 각 충 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다 〈「건축법 시행령」 제119조 제1항>
• 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다 〈「건축법 시행령」 제119조 제1항>
• 수평투영면적이란 건물을 하늘에서 아래로 바라봤을 때 차지하고 있는 면적

 

즉, 각층의 실내면적을 '바닥면적'이라 말하며, 닥층의 바닥면적들을 모두 더하면 연면적이 됩니다.

여기서 바닥면적의 산정 기준은 위 그림과 같이 건축물 외곽의 면적이 아닌 벽이나 기둥의 구획의 중심선으로 둘러싸인 실내 부분의 수평 투영면적으로 합니다.

그런데 건축물 중에는 우리가 흔히 볼 수 있는 주유소와 같이 벽, 기둥의 구획이 없어 면적 산정 기준의 적용이 애매한 경우가 있습니다.

그래서 이때의 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 합니다.

• 면적과 연면적은 용적률 산정의 기준이 되며 용적률은 지하층을 제외한 자상층 면적으로만 산출합니다.(용적률 = 연면적/대지면적 X 100)

바닥면적 산정 제외

• 층고가 1.5m(경사지붕인 경우 1.8m) 이하인 다락의 경우
• 주차장으로 사용하는 1층 필로티 공간
• 건축물의 외부 또는 내부에 설지 하는 굴뚝, 설비 덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것
• 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설지 하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설지하기 위한 구조물
• 건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트만을 설치하기 위한 구조물

건축면적

「건축법」에서는 바닥면적과 연면적 외에 건축물의 건축면적에 대한 기준도 정하고 있는데요. 건축면적은 대지를 덮고 있는 건축물의 그림자 면적으로 이해하시면 쉬우며, 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 건축면적을 산정합니다.

• 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다.<「건축법 시행령」제119조 제1항>

건축면적은 건축물의 면적으로 「건축법」에서 면적산정 기준은 건축물에 국한하여 규정하며, 공작물에 대해선 제시하고 있지 않습니다. 다만, 공작물은 근거는 없지만 암묵적으로 건축물에 준하는 기준으로 산정하고 있다고 합니다.

건축면적 산정기준

• 건축물 외벽 중심선 또는 건축물 외곽 부분 기둥 중심선
• 평지붕이 아닌 지붕의 경우(처마, 차양, 부연 등): 끝부분에서 1m 후퇴한 면적
• 한옥 지붕: 끝부분에서 2m 후퇴한 면적
• 전통사찰의 지붕: 끝부분에서 4m 후퇴한 면적
• 캔틸레버 돌출 차양 설치 축사: 끝부분에서 3m 후퇴한 면적

돌출 시설물 산정

차양(캐노피), 발코니 및 건축물에 딸린 시설물등의 돌출 부분과 지붕 부분은 건축면적 산정에 혼란이 생길 수 있습니다.

• 발코니는 증축하여 추후 거실로 사용할 수 있으므로 건축면적에 모두 포함합니다.
• 출입구 상부에 설치된 차양(캐노피)의 경우는 캐노피 그림자 끝 선에서 1m 후퇴하여 건축면적에 산입 합니다.

건축면적 산정 제외

「건축법」에서는 '건축물'이란 건축물에 딸린 외부계단과 같은 시설물도 건축물로 간주하지만 건축면적 산정에서 제외되는 부분도 있습니다.

• 지표면으로부터 1m 이하 부분(물류창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하 부분)
• 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
• 지하주차장의 경사로 * 건축물 지하층의 출입구 상부 캐노피(출입구 너비와 동일할 때)
• 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)
• 기타로 옥외 피난계단, 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 경사로, 승강장 및 가축사육시설등 「건축법」에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우

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