아파트 같은주소 다른집: 세대구분형 공동주택 요건

1인 가구의 증가와 초고령 사회로의 진입을 눈앞에 두고있는 지금, 은퇴 후 고령층은 자신의 소득이나 소비 수준에 만족하지 못하고 있습니다. 노후 생활비의 부담을 해소하고 안정적인 수익을 얻을수 있는 방법으로 임대수익은 생활비에 많은 보탬이 될것입니다. 그래서 오늘은 자녀들의 독립으로 넓어진 아파트를 세대구분하여 임대주택으로 활용 할수 있는 세대구분형 공동주택에 대해 알아보겠습니다.

 

세대구분형 공동주택

세대구분형 공동주택을 위해선 「주택법」 및 「공동주택관리법」에따라 정하는 기준을 충족해야 하며 아파트를 세대구분형으로 하는 방법에는 설계 자체를 세대구분형으로 건설하는 신축 아파트의 경우와 기존 공동주택을 세대구분형으로 변경하는 경우가 있겠습니다.

• 세대구분형 공동주택이란?: 1인가구의 증가로 소형주택의 수요가 증가하고 주택공급 부족으로 주거비 부담 증가로 인해 주택을 세대구분하여 독립된 주거공간을 가진 소형 임대주택을 공급하는 방식을 말합니다.
• 세대구분된 2세대 전부 또는 1세대를 임대주택으로 활용하여 임대수익을 얻을수 있습니다.
• 주택 내부 공간의 일부를 2세대로 구분하여 세대별로 생활이 가능한 주거공간을 설치하되, 그 구분된 공간 일부에 대해선 구분소유를 할 수 없습니다.
• 구분된 공간의 세대수와 관계없이 하나의 주택으로 보기에 아파트 전체에 대해 1세대 1 주택 비과세가 적용됩니다.

- 신축주택의 세대구분형 공동주택 요건

「주택법 시행령」 9조(세대구분형 공동주택)

1. 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우

• 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실,부엌과 현관을 설치해야 합니다.
• 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치해야 합니다.
• 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않아야 합니다.
• 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않아야 하며, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족해야 합니다.

2. 「공동주택관리법」 제35조에 따른 행위의 허가나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우

• 구분된 공간의 세대수는 기존 세대를 포함하여 2세대 이하 여야 합니다.
• 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치해야 합니다.
• 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당동의 전체 세대수의 3분의 1을 각각 넘지 않아야 합니다.
• 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계 법령에서 정하는 안전 기준을 충족할 것

- 기존주택의 세대구분형 대상주택

기존의 공동주택 중에서 모든 주택이 세대구분이 가능하지는 않습니다. 그래서 세대구분이 용이한 주택에 대해 몇 가지 중요 포인트를 정리해 봅니다.

• 화장실이 2개 이상 이어서 구분세대가 화장실을 독립적으로 이용 가능해야 합니다.
• 구분세대의 주거공간에 발코니가 포함되어 있으면 주거공간이 협소할 경우 발코니 확장을 통해 보다 넓게 활용할 수 있습니다.
• 구분세대의 방이 임대세대의 주방 쪽으로 인접해 있으면 구분세대의 주방설치 등 설비 설치에 유리합니다.
• 현관 입구에 여유 공간이 있어서 구분된 출입구 설치가 가능해야 하고 임대인과 임차인의 프라이버시가 확보되어야 합니다.
• * 구분세대 증가로 전기용량과 주차장 사용량이 증가할 수 있으므로 단지의 전기용량과 주차장 사용에 여유가 있어야 합니다.(세대구분 세대는 전체호수의 1/10, 동별 호수의 1/3 이내)

- 기존주택의 세대구분형 공동주택 요건

구분	설치 행위	공사범위
1개 이상 침실	공간이 협소할 경우 발코니확장	발코니확장
개별부엌	별도의 부엌을 설치, 취사 인덕션 활용	급배수관, 환기설비 신설
개별욕실	기존 욕실 활용	-
세탁공간	욕실내 세탁기 설치 또는 부엌 싱크대 하부 활용	급배수관 연결
현관분리	기존 현관을 공동으로 사용하고 내부에서 출입 분리	건식벽체, 출입문 신설
설비분리	전기 계량 분리	계량기 및 차단기 신설
	수도/난방 계량 분리	* 배관 분기 수도계량기 신설 * 분배기에서 난방계량기 신설
공기환경	세대 분할 경계벽 설치에 따른 통풍 욕실팬 활용	-
소방안전	세대분리에 따른 구조변경으로 인한 소방안전 확보	* 스프링클러 신설/이설 * 감지기 신설

- 기존주택의 세대구분 사례

기존 아파트 세대구분(전,후)

1. 주출입구를 2개소 이상으로 분리할 수 있어야 합니다.
2. 화장실은 반드시 2개소 이상 있어야 합니다.(임대세대, 분리세대가 각각 화장실을 이용할 수 있어야 합니다.)
3. 주방(부엌)은 분리세대에 기존주방과 분리하여 별도로 신설하여야 합니다.
4. 분리세대의 부족한 거실면적은 발코니의 비내력벽을 철거하여 확장 가능합니다.
5. 세대간 경량칸막이를 설치하여 피난 및 방화에 대피공간을 확보해야 합니다.
6. 급수설비: 급수관이 주방에서 분기가 가능해야 합니다.
7. 배수설비: 급수관이 주방에서 분기가 가능해야 합니다.
8. 소방설비: 살수반경에 맞게 단독형 소화감지기를 설치하여야 합니다.

 

마치며

이렇게 기존 아파트를 세대구분하여 구분된 2세대 전부 또는 1세대를 임대주택으로 활용할 수 있는 세대구분형 공동주택에 대해 알아보았는데요. 세대구분형 아파트는 부모세대와 자녀세대가 같이 살면서 주거의 독립성을 살린 세대구분으로 함께 살 수 있으며 세대분리 신고 기준만 충족된다면 세대분리를 통해 세대주 조건의 정책이나 지원책도 고려해 볼 수 있겠습니다.

 

 

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