손피거래 사라진다?!

손에 쥐는 프리미엄이라 하여 분양권 거래에선 종종 '손피거래'가 이뤄지는데요.

최근 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 관한 해석이 변경되면서 매수자의 부담이 기존보다 2배 가까이 불어나게 되었다고 합니다.

오늘은 분양권 손피거래란 무엇이고, 매수자가 부담하는 양도소득세 계산방법은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

손피거래란 무엇인가?

손피란 '손에 쥐는 프리미엄(P)'의 약칭으로 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래를 말하는데요.

 

통상 손피거래는 매도자 우위 시장에서 나타나며, 분양권의 높은 양도세율로 인해 생긴 절세 방법이지만 다운계약처럼 불법은 아닙니다.

 

즉, 분양권에 붙은 프리미엄 외에 세금등 거래 비용을 매도자를 대신해 매수자가 내고 거래하는 방식입니다.

- 손피거래 양도세 계산

예를 들어, 매도자가 분양가 12억 원에 취득한 분양권을 1년 이상 보유 후 17억 원에 다른 사람한테 판다고 가정했을 때,

 

일반거래의 경우는 5억 원에 대한 양도차익에 대하여 66%(지방세포함)의 분양권 양도세율이 적용되어 매도자가 부담해야 하는 양도세는 약 3억 2800만 원이 되는데요.

 

주택 공급이 줄어드는 매도자 우위 시장에선 전매 제한이 풀리는 분양권의 몸값은 오르기 마련이며,

만약, 매도자가 5억 원의 피를 가져가야 한다면 매수자는 분양가에 5억 원의 웃돈을 주고 이에 대한 양도소득세를 대신 내는 손피거래가 나타나곤 합니다.

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결국, 분양권 양도차익 5억 원에 대한 1차 양도세 3억2800만원와 이 양도세에 대한 양도세인 2차 양도세 2억 1700만 원(3억 2800만 원 x 66%)을 합산하여 매수자가 이 분양권을 매입하는 데 드는 비용은 분양권 가격 17억 원에 양도세 5억 4500만 원을 더한 22억 4500만 원이 됩니다.

 

그런데 최근 기획재정부의 손피거래 시 양도소득세 계산방법에 관한 해석이 새롭게 변경되면서 손피거래에 대한 양도소득세 산정방식이 변경되었습니다.

 

기존엔 매수자가 부담하는 양도소득세를 최초 1회분만 양도가액에 합산하여 재계산했다면,

새로운 해석에 따른 산정방식은 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산하여 계산 적용됩니다.

 

따라서 앞서 예를 든 경우로 살펴보면, 기존 5억 원의 양도차익에 1차분 계산을 통해 나온 양도세 5억 4500만 원을 더한 10억 4500만 원을 기준으로 2차분이 계산되어 양도세액은 약 6억 8800만 원이 됩니다.

 

이렇게 양도세 계산 과정을 반복하면, 최종적으로 9억 6600만 원에 수렴하며, 이는 기존 5억 원에 9억 6600만 원을 더한 14억 6600만 원을 양도차익으로 하여 양도세를 계산하면 9억 6천600만 원으로 똑같습니다.

몸테크와 얼죽신 그리고 마이너스피

 

오늘은 분양권 손피거래 시 양도소득세 계산에 대해 알아보았는데요.

기존 손피거래 시 양도세 보다 매수자의 양도세 부담이 2배 가까이 늘어남에 따라 사실상 손피거래가 막혀 세금부담이 늘어나게 된 매도인들이 양도세를 호가에 미리 반영하는 사례가 늘고 있다고 합니다.

 

이에 양도세 부담이 늘어난다고 거래금액을 낮춰 신고하는 다운계약은 불법이며, 또 그에 따른 불이익은 상당하므로 유혹에 빠지지 않도록 주의해야 하겠습니다.