다들 아는 말소기준권리: 경매의 시작

이젠 재테크의 수단으로도 부동산경매에 관심을 가지신 분들이 많이 있는데요. 투자 목적이 아니더라도 실사용 목적을 위한 부동산 매매의 한 방법으로도 활용되고 있습니다. 이것은 부동산을 경매로 사는 것이 시세대비 저렴하기 때문일 텐데요.

그런데 경매로 나오는 부동산은 채권 관계의 문제나 채무불이행 등의 원인이 되어 법원을 통해 법에서 정한 매각 조건에 따라 진행되므로 권리분석이나 물건분석을 제대로 하지 못하면 비싸게 인수하거나 소송에 휘말리는 등 좋지 않은 상황에 처할 수 있습니다.

그래서 오늘은 경매 권리분석의 시작인 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.

 

말소기준권리란?

권리분석은 경매뿐만 아니라 일반 부동산 매매에서도 필수적으로 거쳐야 하는 과정인데요. 이는 입찰자 관점에서 경매 부동산이 법률적으론 문제가 없는지, 오직 낙찰받을 때 어떠한 권리나 부담이 소멸되거나 인수되는지를 구체적으로 분석하는 것을 말합니다.

 

이렇게 권리분석을 제대로 하려면 시작인 말소기준권리를 알고 찾아야 하는데요.

말소기준권리라는 용어가 법적으로 정의되어 잇는 것은 아니지만 우리가 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미합니다.

즉, 경매부동산 위에 있는 권리를 소멸시키는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

다시 말해, 말소기준권리 이전 선순위 권리는 낙찰자에게 '인수'되어 낙찰자가 부담'해야 하고, 이후 후순위에 설정되는 권리는 말소기준권리를 포함하여 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

- 말소기준권리가 될 수 있는 권리

예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어오고, 그 부동산이 어떠한 이유로 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 경매부동산의 낙찰자는 세입자를 내보낼 수 있습니다.

여기서 소멸되는 권리는 세입자의 권리이고 이를 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 되는데요.

 

이렇게 말소기준권리가 될 수 있는 것은 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기로 6가지와 임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권이 되며, 이들 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위가 말소기준권리가 됩니다.

(근) 저당권

경매부동산 중 말소기준권리의 80%가 근저당권일 정도로 대출을 받아 부동산을 구매하기 때문입니다.

근저당권은 통상적으로 은행 등 금융권이 대출 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리로서 채무자가 원금이나 이자 지급을 연체할 경우 근저당권자인 은행은 임의경매 신청을 통해 빠르게 채권 회수가 가능하며, 매각대금에서 후순위에 있는 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

따라서 앞선 예에서도 보았듯이 근저당권이 설정돼 있고, 주택과 상가 임차인의 전입 신고나 사업자등록 신청 일자보다 빠르면 이 근저당권이 말소기준권리가 되어 뒤에 있는 후순위 권리는 모두 소멸되며, 후순위 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사하지 못합니다.

(가) 압류

가압류는 채권자가 금전 또는 이를 환산할 수 있는 채권을 확보할 목적으로 채무자가 마음대로 재산 등을 처분하는 행위를 금지하는 것인데요.

가압류가 선순위로 등기되어 있다면 다른 권리자나 임차인은 가압류권자에게 대항할 수 없으므로 매각 시 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

경매개시결정등기

경매개시결정등기는 채권자의 경매 신청으로 경매가 진행되면 법원에서 경매가 진행하고 있으니 마음대로 처분할 수 없다는 (가) 압류와 같은 처분행위 금지의 효력을 갖는 권리입니다.

따라서 경매개시결정등기는 선순위로 다른 말소기준권리가 없는 경우에 말소기준권리가 되며, 경매가 종료되면 말소됩니다.

담보가등기

담보가등기는 근저당권과 유사한 성격을 갖는 권리로서 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기 하는 것을 말하는데요.

가등기란 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위한 등기로서 가등기 후 본등기가 이뤄지면 본등기 순위는 가등기 순위로 소급되므로 계약금 지급에 따른 소유권이전가등기와 같은 금전적인 담보에 의한 권리 설정일 경우만 해당됩니다.

 

따라서 부동산을 취득할 목적으로 설정한 소유권이전청구가등기와 같은 권리는 말소기준권리가 성립되지 않으므로 주의해야 합니다.

전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 토지나 건물을 사용·수익 할 수 있는 권리를 말하며, 선순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않고, 낙찰자가 인수하는 것을 원칙으로 합니다.

 

전세권은 선순위 전세권자가 경매신청자이거나 경매 절차에서 배당 요구를 했을 경우 더 이상 그 부동산을 사용하는 권리가 아니기 때문에 그 존속기간과 관계없이 매각으로 소멸합니다.

또한, 이는 토지 또는 건물 전체에 대한 전세권일 경우에 해당하며, 토지 또는 건물 일부에 대한 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

 

따라서 다가구주택의 세입자가 일부 호수에만 전세권을 설정했다면, 그 부분에 한해서만 전세권의 효력이 미치므로 다른 호수의 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있습니다.

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마치며

오늘은 경매에서 말소의 기준이 되는 권리들을 알아보았는데요.

이렇게 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 인수하는지를 판단하는데 기준이 되는 말소기준권리엔 공통점이 있습니다.

그것은 모두가 금전의 반환을 목적으로 한 권리라는 것인데요. 즉, 돈을 받는 것이 목적인 권리들이라는 것입니다.

따라서 지상권, 지역권, 소유권이전청구가등기, 가처분 등 금전 반환과 관련 없는 권리가 최선순위일 경우에는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

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