도시개발사업 구역지정부터 사업종료까지 : 개념 한방에 정리

도시 외곽의 3기 신도시 택지개발과는 달리 구도심이나 도시인접지 구분없이 원하는 지역에 개발 추진이 비교적 용이한 도시개발사업에 대해 알아보겠습니다. 새아파트에 입주를 원하는 소비자들의 고민을 풀어줄 도시개발사업은 대규모로 오래 걸리는 택지지구와 달리 조기에 신도시급 모습을 갖춰 투자가치가 높을 수 있습니다.

목차

 

도시개발사업이란?

도시개발법에 따라 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 계획적이고 체계적인 도시개발과 쾌적한 도시환경의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말합니다. 도시개발사업은 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고 구역 지정시 개발계획을 동시에 수립해야 한다.

 

도시개발구역

도시개발사업을 시행하기 위해 지정ㆍ고시된 구역으로 국토부장관, 시ㆍ도지사가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있습니다.

1. 도시개발구역 지정규모

구분	주요내용
도시지역	주거지역 및 상업지역 : 1만㎡ 이상 공업지역 : 3만㎡ 이상 자연녹지지역 : 1만㎡ 이상 생산녹지지역 : 1만㎡ 이상(생산녹지지역이 도시개발구역 면적 30% 이하인 경우)
도시지역 외	30만㎡ 이상 (다만, 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에 도시개발구역에 초등학교용지를 확보하거나, 규정 도로 또는 주ㆍ보조간선도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로를 설치하는 때에는 10만㎡ 이상)

2. 규모 제한 미적용 지역

• 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역
• 지구단위계획구역으로 지정된 구역
• 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기광의 장과 협의해 도시개발구역으로 지정하려는 지역

3. 도시개발구역 지정 절차

기초조사 → 관련서류 시군구에 송부 및 공람·공고 → 주민 또는 전문가 의경 청취(공청회)   → 협의 및 심의 → 지정 및 변경고시

 

서울시 도시개발구역 조회

 

4. 도시개발구역 행위제한

도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서는 아래의 행위를 하기 위해선 허가를 받아야 합니다. (「도시개발법」제9조 제5항 및 「도시개발법 시행령」제16조 제1항)

건축물의 건축등   공작물의 설치   토지의 형질 변경   토석의 채취   토지 분할   물건을 쌓아놓는 행위   죽목의 벌채 및 식재

 

재개발 사업 시행절차 쉽게 한방에 이해하기

 

도시개발사업의 시행

1. 도시개발사업의 시행자

• 국가나 지방자치단체
• 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등)
• 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터)
• 「지방공기업법」에 따른 지방공사
• 도시개발구역의 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한자),토지소유자가 설립한 조합(환지방식)
• 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인(자격제한)
• 「주택법」 제9조에 따라 동록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자(자격제한)
• 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는자(자격제한)
• 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리투자회사(자격제한)

2. 도시개발사업의 시행방식

수용 또는 사용방식(전면매수방식, 공영개발방식)

• 사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식
• 사업시행 전 지가가 저렴, 기존 건물이 적은 지역, 공공용지 확보가 용이, 토지매각
• 사업시행은 용이하나 막대한 비용이 소요됨

환지방식(구획정리방식)

• 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식
• 사업시행 전 지가가 높고 기존 양호건물이 산재, 개발이익이 토지소유자에게 환원
• 개발재원이 부족한 경우 적용되고 균등한 혜택이 부여되나 권리조정이 어려움

* 환지: 사업시행자가 토지를 매입하지 않고, 목적에 맞게 변경하여 원 소유자에게 돌려주는 행위

혼용방식(전면매수와 환지방식의 절충식)

• 구역 분할방식: 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 방식으로 환지구역 내 토지는 지목에 관계없이 모두 환지대상 토지이고, 종전 토지중 과소 토지는 환지로 지정하지 않고 금전으로 청산하며 이외의 구역은 수용·사용방식을 적용합니다. (집단취락 등이 한곳에 집중된 경우 유리)
• 구역 미분할방식: 구역을 분할하지 않는 혼용방식으로 기본은 수용·사용방식이며, 환지개념을 적용하는 방식입니다. (취락 등이 산재되어 있는 경우 유리, 주거용지 환지토지는 1가구 필지기준, 660㎡ 이내로 공급하며 부담률은 사업시행자와 주민들의 협의 후 산정)

 

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마무리

도시개발사업은 구역지정만 되면 그 지역의 가격이 급상승하기 때문에 매우 민감한 부분이 있습니다. 이렇게 구역 지정을 하게되면 개발계획을 수립하고 시행자 선정과 실시계획을 인가ㆍ고시 합니다. 이 부분에서 lh등의 잘못된 관행이나 정보로 사회적 많은 문제가 나타나기도 했습니다. 그리고, 이후 공사가 착공되고 준공검사를 거쳐 사업이 종료됩니다. 수용방식은 강제로 소유권을 이전시키지만, 환지방식은 공사가 완료된 후 환지처분 공고를 하고 청산금 정산하거나 환지를 주고 소유권을 확정하면 모든 사업절차가 종료됩니다.

 

수용방식의 장점은 신속하게 진행된다는 점에서 민간사업자들이 선호하며, 환지방식의 장점은 지가 상승분을 조합원들에게 돌려줄수 있다는 점이 있으나 수용방식에 비해 기간이 오래 걸리는 단점이 있습니다. 상대적으로 신도시 개발의 택지개발보다 작은규모로도 조성이 가능한 미니신도시급 도시개발사업을 이번 기회에 꼼꼼히 살펴보시고 알맞는 투자 계획 하시기 바랍니다.

 

 

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