기부채납 무엇인가?: 방식과 문제

통상 재개발, 재건축 사업지에서는 지자체가 용적률 완화 등 인센티브를 부여하는 대가로 조합 등 사업시행자로부터 주차장, 도로, 공원 등 공공시설을 기부채납이라는 형태로 제공받아 기반시설을 확충하고 있다는데요.

오늘은 지자체가 요구하는 기부채납이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

기부채납이란?

기부채납은 1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 도시가 무분별하게 개발되어 정비기반시설이 부족해짐에 따라 도시개발 시 과밀화 제한을 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부 형태로 환수하기 위해 도입되었습니다.

 

기부채납이란 자기의 재산을 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전하는, 민법상 증여에 해당하는 것으로 대체로 주택건설사업 등 개발사업의 지구단위계획 수립, 건축심의 등에서 사업시행자가 새로운 기반시설을 공공에 무상귀속하기로 약정하고, 공공은 반대급부로 사업시행자에게 용적률 인센티브를 부여하는 방식으로 이뤄집니다.

- 관련법령

기부채납의 정의는 국유재산법 및 공유재산법에서 찾아볼 수 있는데요.

 

국유재산법 제2조 제2호에서는 기부채납을 국가 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것으로 정의되어 있습니다.

또한, 공유재산법 제2조 제3호에서는 기부채납의 정의를 국유재산법상 정의와 같으나, 재산 취득 주체가 국가가 아닌 지자체라는 점에서 차이가 있습니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서는 개발행위 허가 시와 도시･군계획시설사업에 대한 실시계획 인가시 개발사업자에게 기반시설의 설치 등을 요구할 수 있다고 규정하고 있으나, 기부채납의 명확한 범위, 적용기준 등을 별도로 정의하고 있지는 않습니다.

다만, 지구단위계획구역에서 사업자가 공공시설, 조례로 정하는 기반시설(부지) 제공 시 인센티브를 받을 수는 있습니다.(제52조 제3항)

주택법에서는 일반 주택건설사업의 기반시설 기부채납 운영기준을 마련하고 시행되고 있는데요.

주택사업에서 기부채납 운영 기준의 적용 대상은 주택법에 따라 민간택지에서 사업계획 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에만 한정하고 있습니다.

 

또한, 국토부장관은 주택건설사업의 기부채납 부담 원칙과 수준, 기반시설 설치기준 등에 대한 운영기준을 작성하여 고시할 수 있습니다.

 

주택건설사업 시 기부채납 부담 수준은 해당 사업부지 면적의 8% 범위 내로 제한하고, 필요시 건축위원회가 기부채납 토지면적 비율의 50% 범위 내에서 부담을 높일 수 있으며, 용도지역 변경이 따를 때에는 지자체가 별도 기준을 정할 수 있습니다. 이에 따라 지자체는 자체적으로 사업지별 기부채납 규모를 결정하고 있습니다.

 

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- 기부채납 방식과 문제

기부채납의 방식에는 토지, 건축물, 현금 등 다양한 방식으로 기부채납이 가능한데요.

토지는 제공면적에 따라 산식을 적용하며, 건축물과 현금의 경우에는 제공면적에 따라 산식을 적용하는 형태로 공공임대주택이나 공공임대산업시설 등의 건축물 설치비용을 부지면적으로 환산하여 적용합니다.

 

이렇게 기부채납을 하게 되면 재건축, 재개발 시 용적률 상한이나 종상향 등의 인센티브를 받을 수 있어서 사업시행자는 사업성을 높일 수 있고 지자체 등은 기반 시설을 지을 수 있는 것입니다.

 

한편, 주택법에서는 사업계획승인권자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 계획을 승인할 때 해당 사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부 채납 요구를 금지하고 있지만(제17조 제1항), 위반했을 시 판단기준이나 벌칙규정은 따로 정하고 있지 않습니다.

 

결국, 기부채납 부담 수준에 대한 명확한 기준 없이 지자체 재량을 인정하고 있어서 불합리한 기부채납 요구는 사업진행 자체에 장애가 되기도 합니다.

 

 

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