주거지역에서 건축할 수 있는 건축물: 입지 및 행위제한

주거지역은 시민들의 주거 기능 위주의 환경을 보호하고 조성하기 위해 지정된 용도지역인데요.

이 주거지역은 다시 크게 3가지로 분류되며, 지정된 용도지역마다 건축할 수 있는 건축물의 입지와 행위제한이 있습니다.

오늘은 주거지역에서 건축할 수 있는 건축물에는 어떤것이 있는지, 주거지역별, 건축물별 입지 및 행위제한에 대해 알아보겠습니다.

 

주거지역에서 건축할 수 있는 건축물

건축물의 입지 및 행위제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 (약칭: 국토계획법) 제76조, 제36조에 의해 도시ㆍ군관리 계획으로 결정하여 지정된 용도지역에 맞게 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모를 정할 수 있도록 규정하고 있는데요.

 

이법 시행령 제71조에서는 건축물 용도, 종류의 규모에 대한 사항을 상세하게 규정하고 각 지자체의 용도지역이나 용도지구의 지정 목적에 맞게 지자체 조례로 정할 수 있도록 명시하고 있습니다.

 

참고) 주거지역의 분류 1. 전용주거지역: 기존에 형성되어 있는 양호한 주거환경을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 주거를 위한 주택위주의 지역을 말하며, 일부 상가의 건축이 제한되며, 단독주택중심의 제1종과 공동주택중심의 제2종으로 나뉩니다. 2. 일반주거지역: 주택이 밀집되어 있으며, 편리한 주거환경을 조성하기위한 지역으로서 흔히 1층에는 식당, 편의점, 세탁소, 부동산등과 같은 상가주택들이 밀집되어 있는 지역을 말합니다. 세부적으로는 저층주택 중심(4층 이하)의 제1종과 중층주택 중심(7~12층)의 2종, 고층주택 중심의 제3종 일반주거지역으로 나뉩니다. 3. 준 주거지역: 주거기능을 위주로 하지만 이를 지원는 상업 및 업무기능이 혼재하는 지역으로서 주로 주거환경을 보호하고, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역을 대상으로 지정됩니다.

- 주거지역별 건축물 허용사항

주거지역 내 건축할 수 있는 건축물은 「국토계획법」 시행령 제71조에 근거하여 용도지역 안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 별표에서 규정하고 있는데요.

전용주거지역

전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하고 조성하기 위해 거주에 꼭 필요한 근린시설 외에는 일절 허용하지 않습니다.

 

제1종 전용주거지역은 단독주택, 공동주택 중 연립주택, 아파트, 제1종 근린생활시설 중소매점, 휴게음식점, 파출소, 소방서, 우체국, 보건소 등은 허용되고 있습니다.

 

단독주택 중 다가구 주택, 공동주택 중 연립주택 및 다세대 주택, 제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니한 것), 가스배관시설(당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 건축물)이 허용되며, 제2종 근린생활시설 중 종교집회장, 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 유사시설로 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 건축물 허용), 종교시설(바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 건축물 허용), 교육시설인 유치원, 초등학교, 중학교 및 고등학교, 노유자시설, 주차장을 허용합니다.

 

제2종 전용주거지역에서는 제1종 전용주거지역의 허용용도 이외에, 공동주택 중 아파트와 기숙사를 추가로 허용합니다.

 

제2종 근린생활시설 중 종교집회장, 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 유사시설로 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 건축물 허용), 종교시설(바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 건축물 허용), 유치원, 초등학교, 중학교 및 고등학교, 노유자시설, 주차장을 허용합니다.

 

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일반주거지역

일반주거지역은 주거환경의 쾌적성을 어느 정도 유지하고, 동시에 편의를 위한 시설이 확보될 수 있도록 이전 전용주거지역의 규제 보다는 조금 완화되는데요.

 

제1종 일반주거지역은 저층 주택 중심의 주거환경 조성을 위한 지역으로, 아파트를 제외한 단독주택, 공동주택, 제1·2종 근린생활시설(단란주점 제외)을 허용하며, 문화 및 집회시설, 종교시설, 병원, 수련시설, 운동시설, 창고, 방송통신시설 등이 허용됩니다. (건축 가능한 건축물의 층수는 4층 이하로 규정)

 

제2종 일반주거지역은 중층 주택 중심의 주거 환경 조성을 위한 지역으로서, 제1종 일반주거지역의 허용 용도를 포함하지만 종교시설은 제외되며, 추가로 공동주택은 아파트가 허용됩니다.

그리고 문화 및 집회 시설 중에서는 공연장, 가축시설이 제외된 동물 및 식물관련시설, 차고 및 주차장 등을 추가로 허용합니다.

 

제3종 일반주거지역은 고층 주택 중심의 주거 환경 조성을 위한 지역으로, 제2종 일반주거지역의 허용용도를 포함합니다.

준주거지역

준주거지역은 주거기능 용도를 우선적으로 적용하되 추가로 이를 지원하는 상업, 업무기능이 필요한 경우에 관련 건축물의 입지가 허용됩니다.

 

주거환경을 침해 할 수 있는 장례식장, 공장등의 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 하며, 상업시설과 주거시설이 공존하는 주상복합아파트 형태의 건축물들이 이 지역에 들어섭니다.

 

전용 및 일반주거지역의 건축물의 입지를 허용하며 관람장, 판매시설, 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련시설, 축사, 관광휴게시설이 추가로 허용됩니다.

 

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- 건축물별 입지 허용사항

• 의료시설은 전용주거지역을 제외하고 모두 허용하며, 격리병원은 모든 주거지역에서는 입지 허용되지 않습니다.
• 업무시설은 일반주거지역 내 일반 업무시설(오피스텔)에 대해 입지가 허용됩니다.
• 방송통신 업종은 전용 주거지역을 제외한 모든 주거지역 내 입지가 허용됩니다.
• 창고는 일반주거지역 중심으로 입지가 허용됩니다.
• 공장은 규모 면적 500㎡을 기준으로 입지를 구분하여 제한되는데요. 500㎡ 미만인 경우에는 제2종 근린생활시설 중 제조업소로 분류하여 주민의 삶과 밀접하게 연관된 소규모 공장으로서, 전용주거지역을 제외한 일반주거지역 중심으로 입지가 허용됩니다. 이에 일반주거지역에 허용되는 공장은 인쇄업, 기록 매체업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기 제조업, 두부제조업, 출판업, 세탁업의 공장, 지식산업센터 등이 있습니다.
• 위험물저장 및 처리 건축물은 전용주거지역에는 허용되지 않으며, 일반주거지역 중심으로 일부를 제외하고는 허용됩니다. 즉, 주유소, 액화석유가스 충전소·판매소·저장소, 액화가스 취급소·판매소, 고압가스 충전소·판매소·저장소 등은 입지가 허용되며, 그 이외 시설은 허용되지 않습니다.
• 자동차 관련 건축물은 주민생활과 밀접하게 관련된 시설로서 주차장은 모든 주거지역 내에 허용되며, 세차장은 일반주거지역 중심으로 허용, 차고 주차장은 제2종일반, 제3종일반, 준주거지역에만 입지가 허용됩니다. 하지만 폐차장, 검사장, 매매장, 정비공장 등은 주거지역에 허용되지 않습니다.
• 동물 및 식물과 관련한 건축물은 식물, 작물 재배 관련 시설을 중심으로 일반주거지역에만 입지가 허용되며, 작물 재배사, 종묘배양시설은 제2종, 제3종 일반주거지역 준주거지역에, 화초 및 분재 등의 온실은 전용주거지역을 제외한 모든 지역에 입지가 허용됩니다.
• 발전시설은 일반주거지역을 중심으로 허용됩니다.