아파트 부부공동명의, 무엇이 달라질까?

아파트를 새로 매수할 때 부부공동명의로 하면 단독명의 보다 유리하다는 말을 여기저기서 듣습니다.

그런데 막연하게 부부공동명의가 절세에 유리하다는 건 알고는 있지만 구체적으로 단독명의와 어떤 부분이 다른지 잘 모르는 경우가 많은데요. 오늘은 보유한 부동산을 부부공동명의로 할 경우 달라지는 점에 대해 알아보겠습니다.

 

부부공동명의 무엇이 다를까?

부동산의 공동명의라 하면 두 명 이상이 같은 부동산을 함께 소유하는 것을 의미하는데요. 부동산을 매수하는 시점에서 단독명의냐, 공동명의냐를 고민하는 것은 매우 중요한 부분입니다.

 

부동산을 부부공동명의로 할 경우 가장 큰 유리한 점은 세금상 종합부동산와 양도소득세의 절세일 텐데요. 이 두 가지 모두 인별과세로 종합부동산세는 일정기준을 초과할 경우 초과분에 대하여, 양도소득세는 양도차익에 따라 구간별 누진세가 적용되어 소유자별로 과세되는 구조입니다.

 

따라서 주택을 공동명의로 소유하고 있는 경우, 소유자별로 각각 일정기준 및 과세구간에 따라 적용받기 때문에 단독명의에 비해 절세 효과가 있습니다.

- 종합부동산세

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산 유형별 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로서 시세가 아닌 공시가격(공시지가)을 기준으로 과세됩니다.

그래서 주택의 경우 현행 종합부동산세는 한 개인당 소유한 주택의 공시가격을 합산해 9억 원(1 가구 1 주택자는 12억 원)을 공제하고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

 

따라서 단독명의로 1 주택자인 경우는 기본공제가 12억 원이지만 부부 공동명의 1 주택자의 경우에는 각각 9억 원씩 적용받기 때문에 기본공제가 18억 원이 되며, 공시가격 18억 원 이하 아파트 한 채를 공동으로 소유한 부부는 종합부동산세를 내지 않아도 되므로 단독명의보다 세금에 유리합니다.

- 양도소득세

양도소득세는 양도가액(매도가)에서 취득가액(취득가)을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금인데요. 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용됩니다.

양도소득세는 누진세율구조로 양도차익이 크면 클수록 더 높은 세율을 적용받아 내야 하는 세금이 늘어나게 됩니다.

 

그래서 보유 주택이 부부 공동명의라면 단독명의 일 때는 한 사람에 귀속될 양도 차익이 두 사람에게 분산되면서 양도 차익이 절반으로 줄어들고, 각자의 차익에 적용하는 세율도 낮아지게 되어 내야 할 세금이 줄어들게 됩니다.

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- 증여세, 취득세 발생

단독명의로 매수한 주택을 추후에 공동명의로 변경할 때는 증여세가 발생할 수 있는데요.

부부간 증여는 일정금액(현행 10년간 6억 원)을 초과할 경우 증여세가 발생할 수 있기 때문입니다. 또한, 주택을 공동명의로 바꿔 증여로 취득했다면 그에 따른 취득세도 발생할 수 있습니다.

- 대출 한도 및 재산권 제한

주택을 공동명의로 할 경우 소유자가 두 명 이상이 되므로 담보 대출의 경우 각 개인별 소득과 신용도 등에 따라 대출 한도가 결정되는 구조이기 때문에 은행 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

 

또한, 은행 대출이나 부동산 거래 시 공동명의자의 동의 및 각자의 준비서류로 진행이 번거로우며, 재산권 행사에 제한이 있습니다.

- 건강보험료

주택을 부부공동명의로 변경하게 되면 배우자의 소득 및 재산 여건에 따라 직장의료보험 피부양자 자격에서 지역의료보험 가입자로 전환될 수 있는데요.

 

재산세 과세표준이 공정시장가액비율에 따라 달라지지만 주택의 경우 현행 60%로 적용한다면 소득이 없는 부부공동명의자(50%의 지분)의 경우는 과세합계액이 5.4억 원 이상이면 직장의료보험 피부양자 자격에서 탈락되어 지역의료보험 가입자로 전환될 수 있습니다.

즉, 공동명의자의 재산이 9억 원 이상으로 공동명의 주택의 공시가격이 18억 원 이상이면 피부양자 자격에서 탈락하여 별도로 지역의료보험이 부과될 수 있습니다.

 

오늘은 부부공동명의의 경우 달라지는 점에 대해 알아보았는데요. 주택을 부부공동명의로 할 경우 소유자별 세금의 절세에는 유리하지만 공동명의 적용 시점 및 공시가격 등 경우에 따라 다르므로 절세 비용을 꼼꼼히 비교한 후 진행하는 게 바람직하겠습니다.

 

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