근저당 있는 아파트, 매매 시 주의 및 절차는?

내가 필요한 물건을 살 때 자신이 보유한 현금으로 매수할 수도 있겠지만 자본주의 사회에서는 생산이라는 수단으로 대출을 이용하는데요. 특히 아파트는 그 가격이 워낙 비싸다 보니 현실상 매매 시 대출은 필수가 되어 버렸습니다.

그럼 만약에 내가 사고자 하는 아파트가 그 집을 담보로 근저당이 잡혀 있다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 근저당 있는 아파트 매매 시 주의와 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

근저당 있는 아파트

내가 마음에 드는 아파트가 있어 매매 계약을 진행하려고 그 집의 등기부등본을 확인해 보면 근저당이 설정되어 있는 경우가 있는데요. 아파트에 설정된 이런 근저당은 적은 액수도 아니어서 매매할 때 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

 

먼저 아파트에 근저당이란 집주인이 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행에서 자금을 융통했다는 것을 말하는데요.

 

근저당이 설정되어 있는 아파트라 하여 전부 위험한 건 아니며 계약 시 조건이나 특약 사항 등을 매도자와 협의하여 계약 진행하면 아무런 문제가 되지 않을 수 있습니다.

- 매매 시 절차 및 주의사항

보통 아파트에 근저당이 있으면 중도금을 받아서 상환하거나 잔금 시 동시에 상환하는 조건으로 거래를 하는데요.

대부분의 매수자는 부족한 부분만큼 대출을 받아서 잔금날에 매매잔금으로 활용합니다.

매매 계약서 작성

계약서를 작성할 때는 계약금, 중도금, 잔금 등의 금액과 매매 조건을 명확히 정해야 하며, 근저당이 잡혀있는 상태임을 반드시 매매 계약서에 명시해야 합니다.

 

그 예로는 매매 계약서에 "부동산에 설정된 근저당권은 매도인이 말소한 후 소유권을 이전한다"는 특약을 기재하여 매수자와 매도인 간의 합의를 명시합니다.

계약서에 이러한 조항이 없는 경우는 추후 채권 인수에 대한 분쟁이 있을 수 있으니 주의해야 합니다.

매매 대금 결정

매매대금은 근저당으로 담보되는 채무액만큼 공제되어야 하며, 보통은 매도자가 근저당을 상환하고, 매수자는 새로운 주택담보대출을 받아 잔금을 치르는 게 일반적입니다.

 

또한, 기존 근저당을 승계도 생각해 볼 수 있으나 대출 상품에 따라 승계가 안 되는 은행도 있으며, 은행에 매도자와 함께 방문하는 등 절차가 번거로울 수 있습니다.

 

다만, 대출이 개인 신용상태, 대출 성격 등에 따라 다르게 결정되는 만큼, 신규 대출과의 이자율을 비교해 유리한 결정을 해야 합니다.

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근저당권말소 및 소유권이전

매매 계약 후에는 근저당 해제를 위한 절차로 대출을 받은 은행이나 금융기관에 해제를 요청해야 하며, 은행과 협의하여 근저당 해제를 진행해야 하는데요.

 

근저당권 말소를 조건으로 매매한 경우에 매도인은 매매대금을 지급받아 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해 줄 것입니다.

이때 보통 대출 실행하는 은행 소속 법무사가 관련 서류를 점검하며, 등기소에 근저당권말소 와 소유권이전 등기를 동시에 진행하게 됩니다.

 

오늘은 근저당 있는 아파트 매수 시 주의 및 절차에 대해 알아보았는데요.

근저당이 설정된 아파트의 매매계약에 있어서는 매도인의 의무인 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 말소가 매수인의 의무인 대금 지급과 동시이행 관계에 있습니다.

따라서 근저당권이 설정된 부동산의 매매에 있어서는 매도인의 의무와 매수인의 권리에 대해 잘 검토하여 진행하는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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