정비사업 조합방식과 신탁방식의 차이, 장단점 비교

정부는 2023년 하반기 경제정책방향에서 정비사업 시행/운영에 대해 신탁사 특례를 허용하여 정비사업 소요기간을 기존 조합방식 대비 2~3년 이상 단축을 유도한다고 밝혔습니다. 그래서 정비사업에 있어서 신탁방식은 무엇인지 우리가 알고 있는 조합방식과는 어떤 차이가 있는지 비교하며 알아보겠습니다.

목차

 

조합방식과 신탁방식의 차이

정비사업이란 기존의 주거지를 건설하거나 개발하여 도시의 환경, 주거 여건, 쾌적한 삶의 질 향상을 추구하는 사업입니다. 이러한 정비사업은 주로 재개발, 재건축 및 주거환경개선사업으로 구분됩니다. 정비사업은 사업 시행 주체에 따라 조금 다른 방식으로 진행되는데 크게 두 가지 방식으로 조합방식과 신탁방식입니다.

- 조합방식:

조합방식은 우리가 흔히 알고 있는 진행 방식으로 정비사업 참여자들이 직접 조합을 결성하여 사업을 추진하는 방식입니다. 참여자들은 임원진을 꾸려서 각종 인허가, 시공사 선정, 기획, 설계, 건설, 분양 등의 일련의 과정을 조합이 직접 관리하고 운영합니다. 조합원들은 조합의 결정과 사업의 성공에 대한 공동 책임을 지게 됩니다. 이 방식에서는 조합원들이 공동으로 소유하는 재산권을 보유하게 되며, 사업 전 과정을 조합을 통해서 직접 통제하고 관리합니다.

- 신탁방식:

신탁방식은 신탁사가 정비사업을 수탁하여 수수료를 받고 조합이나 토지 등 소유자를 대신해 정비사업을 진행하는 방식입니다. 신탁사는 기획, 설계, 건설, 분양 등 일련의 과정에서 발생하는 위험과 책임을 직접 부담하고 관리합니다.

신탁방식은 신탁사의 역할에 따라 2가지 방식(사업시행자, 사업대행자)이 있습니다.

• 사업시행자 신탁방식: 시행사의 주체가 신탁사가 되며, 그래서 신탁사의 책임이 큽니다.
• 사업대행자 신탁방식: 시행사는 조합이 하고, 나머지 업무는 모두 신탁사가 대행해서 관리를 맡으며, 조합과 신탁사가 리스크를 서로 분담합니다.

 

조합방식과 신탁방식의 장단점 비교

- 조합방식:

* 장점: 조합원이 사업 주체이기 때문에 자율성이 높고 건설 과정의 진행상황을 직접 관리하고 통제합니다. 분양가격 결정, 조정 등 조합원 의견이 사업에 최대한 반영됩니다. 또한, 건설사들은 해당 정비사업의 시공사로 선정되기 위해 조합 측에 더 좋은 설계와 낮은 공사비 등을 제안하므로 조합은 건설 품질에 대한 책임을 보다 명확하게 인지합니다.

* 단점: 조합은 전문성이 상대적으로 부족하여, 자금조달, 심의 등의 부분에서 시행착오를 겪는 경우가 많고, 분양 시장의 변동과 같은 요인에 대한 위험과 책임을 지게 됩니다. 무엇보다 조합원들과의 소통 및 관리면에서 의견 충돌이나 투명성 유지 등으로 사업이 지연되는 상황이 자주 발생 합니다.

- 신탁방식:

* 장점: 신탁사의 전문가들이 기획 및 설계를 진행하므로, 전문성과 효율성이 보장되며, 이를 통해 프로젝트의 성공 가능성을 증가합니다. 사업속도면에서 토지 등 소유자 75% 이상의 동의(사업시행자 방식)만 얻으면, 조합방식에서 요구되는 추진위원회 승인, 조합설립인가 등의 절차가 생략 가능합니다. 통상 추진위원회 및 조합설립에 3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 신탁방식을 채택할 경우 정비사업 기간을 2~3년 정도 앞당길 수 있습니다. 자금력면에서 신탁사의 탄탄한 자금력을 바탕으로 자금조달이 원활하며, 높은 전문성, 투명한 자금관리, 공사 리스크 감소에 따른 공사비 절감 등 일관적이며 안정적입니다.

* 단점: 토지등 소유자들이 기획, 설계, 건설등 과정에 직접 참여하지 않아 전체적인 의사결정에 대한 영향력이 상대적으로 떨어집니다. 또한, 신탁방식을 통해 정비사업을 대행 진행하므로 일정 수준의 신탁수수료가 책정됩니다.

	조합방식	신탁방식
장점	- 조합원 의견수렴 반영 유리 - 조합이익 극대화 유리 - 개발이익 발생시 조합원 귀속	- 사업기간 단축 - 자금조달 유리 - 투명한 자금관리 - 공사비 절감
단점	- 조합원 의견 충돌시 사업 지연 - 전문성 부족 - 자금조달 문제 발생가능 - 투명성 부족	- 신탁수수료 발생 - 조합원 의견 수렴 저하

 

동 향

그동안 신탁 방식은 '신탁수수료'라는 단점 때문에 대부분의 정비사업은 조합방식을 통해 진행되었습니다. 그러나 원자재값, 인건비 상승 등의 여파로 공사비가 증가하며 공사비 증액 문제등, 조합과 시공사 간의 갈등이 심화되면서 신탁방식으로 진행하는 사업지가 늘고 있습니다. 사업기간이 길어지면 그만큼 주민의 분담금은 늘어 날수 밖에 없어 사업진행 속도를 내려는 사업지에서는 신탁방식으로 눈을 돌리고 있다고 합니다. 또한, 정부도 위에서 언급했듯이 정비사업에 있어 최대 장점인 신탁방식 특례를 이용한 사업기간 단축을 유도하고 있습니다.

 

재개발 사업 시행절차 쉽게 한방에 이해하기

 

이렇게, 조합방식은 주민들이 사업과 관련된 모든 과정에 직접 참여하고 싶은 경우에 적합하며, 신탁방식은 신탁사의 전문성과 안정성을 활용하여 사업을 추진하고자 하는 경우에 적합합니다. 조합방식과 신탁방식의 선택은 각각의 장단점을 종합적으로 고려한 후 주민들의 입장과 사업의 성격에 따라 결정해야 하겠습니다. 사업의 성격과 주민들의 필요에 따라 적절한 방식을 선택함으로써 정비사업의 성공 확률을 높여야 할 것입니다.