역전세 반환대출 규제 완화, DTI 60% 한시적 적용 운영기준

전세사기와 역전세 우려등으로 전세 위험 가구가 크게 증가하면서 정부가 전세보증금 반환대출 규제를 완화했습니다. 이에 집주인의 부담이 상당수 낮아질 것으로 예상됩니다. 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인들께서는 1년 한시적으로 시행한다고 하니 꼼꼼히 알아보시고 진행하시기 바랍니다.

 

목차

 

역전세 반환대출 규제 완화

2023년 7월 27일부터 1년간(’ 23.7.27~’ 24.7.31.) 한시적으로 집주인을 대상으로 전세보증금 반환 목적 대출 규제 완화가 시행되었습니다. 최근 어려운 주택시장의 예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고, 세입자의 주거이동이 제약되는 등, 역전세로 인한 세입자분들의 주거상의 어려움을 겪고 있습니다. 이를 해소하기 위해 세입자분들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용합니다.

 

- 지원대상:

‘23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 ’ 24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인

• 집주인: 개인·임대사업자
• 주택형태: 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함

- 대출한도:

모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산하는 총부채상환비율(DTI) 60%로 바꿔 적용함으로써 대출 한도 기준이 완화되며 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다.

• 개인: DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
• 임대사업자: RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배

- 대출금액:

전세금 차액지원 원칙이며, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환

• 1년 내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환
• 해당주택으로 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

- 보호조치:

임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화

• 집주인-후속세입자 임대차계약 시(한방계약서) 특약에 임대인의 세입자보호조치 기재 필요

- 대출약정:

주요 약정 하에 대출실행 + 필요한 모니터링 실시

 

역전세 반환대출 상황별 운영기준

임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서, 후속세입자가 있는 경우로 제한하게 되면 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며, 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인의 경우도 일부 세입자가 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 우려가 있어 역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭넓게 보호하기 위해서 3가지 경우 모두 규제완화 대상에 포함합니다.

 

후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

은행은 집주인과 후속세입자 간의 세입자 보호조치 특약이 포함된 전세계약서를 확인 후 대출 실행하며, 일정기간 내 반환보증 가입과 가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정을 체결합니다.

• 대출상담·신청: 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
• 대출심사·실행: 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급), 임대차 계약에 '세입자 보호조치 특약' 명시(한방계약서 참고)
• 전세 계약: 집주인 ↔ 후속 세입자
• 반환보증 가입: 집주인(또는 세입자) → 보증기관
• 후속세입자 전입 후 3개월 내 가입(세입자가입+집주인 대납, 집주인가입 모두가능)

 

당장 후속세입자가 없는 경우

우선 완화된 대출규제범위 내에서 반환자금을 지원하되, 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출하여야 하며, 후속 세입자의 보증금으로 대출을 상환(중도상환수수료無)합니다.

• 대출상담·신청: 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
• 대출심사·실행: 은행 → 집주인, 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)
• 반환보증 가입: 집주인(또는 세입자) → 보증기관
• 후속세입자 전입 후 3개월 내 가입(세입자가입+집주인 대납, 집주인가입 모두가능)

 

집주인 본인이 입주하는 경우

기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주하는 경우에도 현재 거주주택의 전세보증금 등 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출합니다. 주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치를 병행한다고 합니다.

• 대출상담·신청: 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
• 대출심사·실행: 은행 → 집주인 (완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출)
• 자가거주: 집주인 → 은행 (대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출)
• 모니터링: 집주인 ↔ 은행 (최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시)

 

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결론

그렇습니다, 모든 대출에 대해 규제를 완화하는 것이 아니라 기존 전세보증금보다 신규 전세금이 낮은 경우는 전세보증금 차액 내에서의 지원이 원칙이며, 후속세입자를 구하지 못한 경우는 후속세입자의 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하겠다는 전제하에 대출한도 내에서 전세 보증금 대출이 이뤄집니다. 또한 집주인이 전세 보증금 명목으로 받은 대출금을 다른 용도로 사용하는 것을 막기 위해 은행은 해당금액을 집주인이 아닌 임차인의 계좌로 바로 입금합니다.

이미 과도한 대출(LTV 70% 등)을 받고 있는 경우에는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있으며, 과도한 대출허용은 바람직하지 않아 이번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우는 집주인의 사적인 자구노력(주택처분, 역월세 등)이 필요해 보입니다.