모아타운, 모아주택 무엇인가? 모아타운 지정, 모아주택 정비방법 유형

모아타운 1호로 강북구 번동 시범사업이 구역지정 1년 2개월 만에 사업시행 인가를 31일 승인받았다고 합니다. 모아타운, 모아주택이라고 종종 들어보셨을 텐데요, 우리가 흔히 알기론 소규모주택정비사업정도로 알고 계실 겁니다. 이번엔 또 다른 정비사업의 모아타운, 모아주택에 대해 알아보겠습니다.

모아타운, 모아주택 이란?

서울시장 오세훈표의 서울시 새로운 저층 주거지 정비 모델로 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후된 저층 주거지의 새로운 정비모델인 '모아주택'을 블럭단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있고, 다양한 편의시설도 조성하는 소규모주택 정비사업입니다.

모아타운, 모아주택 특징

빠르게 새집 짓고, 살던 동네 그대로, 모아주택을 통해 탈바꿈합니다.
편리한 시설을 모아 공공자원을 통해 모아타운 내에 공원, 주차장 등을 조성하여 더 퀘적하고 안전한 주거지를 만듭니다.
저층부에는 도서관,어린이집등의 일상에 꼭 필요한 시설을 도입하여 편리하고 활력 있는 주거지를 만듭니다.
특별건축구역 지정등을 통해 조화롭고 창의적으로 건축의 품질을 향상합니다.
주민의 생각을 모아 모아타운으로 이웃과 함께 살기 좋은 동네로 탈바꿈합니다.

모아타운 지정 어떻게 하나?

자치구에서 직접 모아타운 계획을 수립하거나 주민이 직접 계획수립 제안을 통해 추진할 수 있습니다.

자치구 공모

모아타운 지정을 통해 노후주택 및 기반시설 정비를 희망하는 서울시내 자치구를 대상으로 매년 1회 추진됩니다.

주민제안

모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에서 사업을 추진하는 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출할 수 있습니다.

주민이 직접 관리계획 수립 제안 시 지정(수시)

조합: 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합 2개 이상
토지등 소유자: 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상토지 면적 2/3 이상 동의(국공유지 제외)를 받은 경우

※ 기존 가로주택등 소규모주택정비사업도 모아주택 지정을 통해 모아주택으로 추진할 수 있습니다.

(모아주택지정 -> 사업시행계획(변경) -> 모아주택 추진)

모아타운, 모아주택 절차

선정된 모아타운은 모아주택 집단추진 지역을 대상으로 하나의 단지처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의 시설을 확충하도록 계획을 수립하고, 모아타운 계획 내용에 부합하도록 주택 소유자들이 필지를 모아서 사업계획을 수립하여 모아주택 사업을 시행합니다.

통상 대규모 재개발·재건축 사업은 정비계획 관리처분계획인가까지 약 8년이 걸리지만 모아타운/모아주택 사업은 상당 기간이 소요되는 기본계획 수립(정비계획 수립, 조합추진위원회 구성) 절차가 생략되고, 통합심의 이후 개별적으로 이뤄졌던 사업시행인가·관리처분계획인가가 동시에 진행돼 일반적인 정비사업 대비 신속하게 진행됩니다.

그래서 모아타운, 모아주택 사업은 사업시행계획인가(관리처분계획인가 포함)까지 약 2~3년이 소요되어, 기존 재개발·재건축사업보다 약 5~6년 정도 단축 된다고 합니다.

모아타운 계획수립

도시 내 외의 주요 지역을 연결하는 도로망의 기본 골격인 간선도로를 중심으로 한 검토 범위레 대한 현황분석을 토대로 정비방향을 설정한 후 모아타운 범위 및 경계를 설정하고 지역에 대한 기초 조사에 따라 부문별 관리계획을 수립합니다. 실효성 있는 모아타운 계획수립을 위해 주요 가로를 활성화하고 지역 내 주차문제를 해소하며 공원 및 도로 등 기반시설을 확충합니다. 또한, 공공 역할 강화 및 민간 참여를 유도하여 활력 있는 주거단지를 조성합니다.

모아주택 정비방법

모아주택은 모아타운 내에서 주택소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업으로 다양한 정비 방법을 선택하여 추진할 수 있습니다. 모아타운 내에서 추진되는 것을 감안하여 완화된 요건을 적용한 내용으로 모아타운 외에서 일반적으로 추진하는 소규모주택 정비사업과는 요건등이 다를 수 있습니다.

모아주택 사업유형

구분	자율주택형	가로주택형	소규모건축형	소규모재개발
개념	단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업	가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업	정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업	역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
대상지역	제한없음	2만㎡ 미만의 가로구역 (기존 20세대 이상)	사업면적 1만㎡ 미만 노후 연립, 아파트 (기존 200세대 미만)	사업면적 5천㎡ 미만, 역세권 250m 이내 또는 준공업지역
시행방식	주민합의체 (토지등소유자 2명 이상)/공동 시행 가능	조합 또는 주민합의체 (토지등소유자 20인 미만) / 공동 시행 가능	조합 또는 주민합의체 (토지등소유자 20인 미만) / 공동 시행 가능	조합 또는 주민합의체 (토지등소유자 20인 미만) / 공동 시행 가능
사업요건	노후·불량건축물 전체 건축물 수의 57% 이상 (경과 연수 기준 20년)	노후·불량건축물 전체 건축물 수의 57% 이상 (경과 연수 기준 20년)	노후·불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상	노후·불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상
동의요건	토지등소유자 8/10 이상 및 토지 면적 2/3 이상	조합설립 시 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지 면적 2/3 이상 (주민합의체의 경우 토지등소유자 100% )	조합설립시 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지 면적 3/4 이상 (주민합의체의 경우 토지등소유자 100%)	토지등소유자의 8/10 이상 및 토지 면적 2/3 이상
사업기간	평균 1~2년	평균 2~4년	평균 2~4년	평균 2~4년

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모아타운, 모아주택 인센티브

모아주택은 통합심의를 통해 용적률 및 건축규제 완화 등을 받을 수 있습니다

용적률 기준(가로주택정비사업)

용도지역 상향 시: 증가된 용적률의 1/2에 대한 임대주택 건설 필요 (1종 주거지역 → 2종 주거지역, 2종 주거지역 → 3종 주거지역)
임대주택 건설 시: 용적률 2종 200% -> 250%+α, 3종 250% -> 300%+α

용도지역별 건축규제 완화 기준

전용·일반주거지역: 건축규제 완화 기준 적용
준주거지역 등: 건축규제 완화 기준 적용 배제 (단, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화는 예외로 함)
대지 안의 조경: 1/2 범위 * 대지안의 공지: 1/2 범위(인접대지경계선 제외)
건폐율 산정 기준: 건축면적에서 주차장 면적 제외(경사지에 위치한 가로구역)
가로구획별 높이기준: 1/2 범위
일조 등의 확보를 위한 높이제한: 1/2 범위(7층이하, 소규모주택정비 관리지역 내 15층 이하)
부대 및 복리시설 설치 기준: 어린이 놀이터 설치 기준 적용 배제, 복리시설의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설 설치 가능
주택과 근린생활시설 복합건축 허용: 도로에 접하는 도로 폭 완화(폭 12m 이상 → 폭 6m 이상)
용적률 완화: 정비기반시설, 공동이용시설, 주민공동시설(주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호) 설치 시 법적 상한 용적률 범위 내에서 완화 가능

모아주택 사업시행계획 수립 기준

부지면적: 1,500㎡이상(지하주차장 설치 가능 면적)
주차장확보: 주차장은 지하로 확보하고, 지상은 녹지 등을 설치할 것
가로대응형 배치계획: 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변여건 및 경관 고려 중정형, 복합형(저층+고층) 등 창의적이고 입체적인 주동 배치 권장
가로활성화: 주요가로 부분은 대지 안의 공지 또는 관리계획 수립 시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부(1층 이상)를 설치하고, 해당 공간에는 근린생활시설 및 주민공동이용시설 등을 연도형으로 조성
보행 편의성 확보: 보차도가 분리되지 않은 6m 이하 도로에 접하는 사업부지는 부지 내에서 확보되는 대지 안의 공지(2~3m)를 활용하여 보도로 제공될 수 있도록 계획
과도한 옹벽 지양: 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양
기존 가로 유지 방안: 모아타운 내 기존 도로 폐도시 주변 보도(도로)와의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로입체결정 등 계획

서울시는 현재까지 총 67개소의 모아타운 대상지를 선정하여 구역 지정을 추진 중에 있으며, 2026년까지 총 100개소의 모아타운을 지정고시할 예정이라고 합니다. 또한, 올해부터는 모아타운 대상지 선정을 수시공모방식으로 변경하여 대상지면적, 노후도, 주민동의 등 신청요건을 충족할 경우 언제든 대상지 공모신청이 가능하다고 합니다.

더 이상 새로 건축할 땅이 없는 서울시로썬 기존 노후불량 단독주택, 공동주택과 신축 건축물등이 혼재하여 전면 개발 같은 재개발이 곤란한 저층 주거지역에 대해 새로운 소규모주택 정비사업의 개발인 것 같습니다. 앞으로 모아타운, 모아주택 사업이 새로운 주택정비모델로 자리하길 기대합니다.

소규모주택정비사업과 정비사업의 차이 이해하기

서울시는 주택공급에 있어 재건축, 재개발 등 대규모 정비사업을 비롯해서 소규모정비사업에도 적극적으로 나서고 있습니다. 지난번 소규모단위의 서울시 정비모델인 모아타운, 모아주택을 소