노후계획도시 적용대상지역은?: 특별정비구역 특례 지원은?

노후된 1기 신도시를 대상으로 용적률을 높이고 안전진단을 완화하는 등의 내용을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법', 이른바 '1기 신도시 특별법'이 얼마 전 국회문턱을 넘었는데요. 1기 신도시뿐만 아니라 특별법 적용 대상 지역은 어디가 될까요? 또 지정된 특별정비구역에 대한 특례 등, 지원내용에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

특별법 적용대상지역

'노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ｢택지개발촉진법｣ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말하는데요. 이 기준을 충족하는 곳은 전국에 51곳 정도 됩니다.

• 1기 신도시: 고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등
• 수도권: 서울 상계·목동·수서, 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수 등
• 지방: 부산 해운대, 대전 둔산, 대구 성서, 광주 상무 1, 김해 장유 등

이렇게 1기 신도시를 비롯하여 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 '노후계획도시'들이며, 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 못 미치는 경우라도 인접·연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접한 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획입니다.

 

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- 특별정비구역 지정

사업 추진은 기본방침(국토부)→기본계획(지자체)→특별정비구역 설정→구역별 사업 시행의 절차로 이뤄질 예정이며, 국토부 기본방침과 1기 신도시별 기본계획은 2024년 발표되고, 특별법은 법안 공포를 거쳐 이르면 2024년 4월 시행됩니다.

 

노후계획도시특별구역(특별정비구역) 지정은 시장·군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 구역을 지정할 수 있는데요. 정비구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며, 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립합니다.

이에 정부와 지자체는 노후계획도시 정비기본방침 및 기본계획을 '24년 중 공동 수립할 계획이며, 노후도가 심하고 모범사례 확산이 가능한 지역 위주로 1기 신도시별 1곳 이상씩 '선도지구'를 선정할 계획이라 합니다. 또한, 특별법에 따라 중앙 정책 심의 기구를 신설하여 기존 민관 정책 자문 역할과 함께 기본방침을 비롯한 중요 정책사항 심의 업무 등을 수행합니다.

 

그러나 1기 신도시 정비를 여러 단지 동시에 재건축하는 건 불가능할 것이어서 순환하는 방식으로 정비사업이 진행되게 되고 '선도지정'이 어디냐에 따라 순위에서 밀리면 재건축 속도가 느려질 것이라는 불안감 등으로 주민들 간 갈등도 일어날 것입니다.

또한, 단지별 공청회를 거쳐야 하므로 의견 수렴에도 예상보다 길어질 수 있으며, 재산권행사와 관련해서도 감정평가나 기부채납 및 초과이익환수 등 의견을 통합하는 시간과 과정이 만만치 않을 것이라는 지적도 있습니다.

노후계획도시정비 특별법(자료:국토교통부)

참고) 특별정비구역에 대한 특례 및 지원

- 재건축 안전진단의 면제 또는 완화

주민의 생활안전과 삶의 질 개선을 우선으로 도시기능 강화와 통합개발을 유도하기 위해 재건축 안전진단을 면제 또는 완화하여 적용합니다.

 

특별정비예정구역으로 지정되면 기준보다 시행령 기준에 따라 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우에는 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수도 있습니다.

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- 용적률, 용도지역 등 건축규제 완화

용적률 규제는 2종에서 3종, 준주거 등 시행령 규정에 따라 종상향 수준을 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정이 마련됩니다.

따라서 노후계획도시에 직주근접, 고밀 및 복합개발 등 새롭고 창의적인 공간 전략이 제시될 수 있도록 '입지규제최소구역'으로 지정 가능하도록 할 계획이라 합니다.

 

또한, 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가​를 허용하기로 하고 증가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정하기로 했습니다.

- 절차 간소화

특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업은 통합심의 절차를 적용하여 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획입니다.

｢건축법｣ 등 개별법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의하며, 각 지자체에서 심의절차를 진행·완료한 경우 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 봅니다.

 

마치며

오늘은 노후계획도시특별법과 관련하여 1기 신도시뿐만 아니라 특별법 적용 대상 지역은 어디인지, 또 지정된 특별정비구역에 대한 특례 등, 지원내용에는 어떤 것들이 있는지에 대해 알아보았는데요. 사업성에 있어서 용적률 500%까지 확대하는 안이 큰 관심입니다만, 주민의 삶의 질에서 기존 도시 밀집도 및 교통량 등 고려할 문제가 많아 보입니다. 또한 재건축 사업은 시간이 사업성을 결정하는 만큼 주민들 간 원활한 합의와 발생하는 금융비용 등 재정에 대한 정부의 지원도 함께 이뤄져야 할 것입니다.

 

 

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